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マイホーム戦略その6 (不動産の価格決め)  | エージェントへの道
今回は,家は支払いが滞った段階からフォークロージャーになるまでの段階で、家の価格がどのように決定されるのか?を軽く説明します。 

大まかなプロセスの流れ


支払いを止める→

Short Sale→Auction(Cash) →Foreclosure→REO



Short Sale の段階ではまだホームオーナーと銀行とレンダーとが三角関係でどの物件を所有していて、ホームオーナーは支払い責務から逃げたい一身で、時には、破格値でも売りたいとさへ考えています。 しかし、レンダーや銀行は投資額を割っての売買をあまり快く思っていません。 そんなこんなで家の値段が右肩上がりだった時はは問題無く即売されていましたが、Short Saleは3者の意見が合意の下での売買が成立するまで、最低半年~1年以上を要します。
金融機関は投資額を割っての取引を避けたいからです。

Auctionの段階 では、いよいよ Short Sale物件が売れずに残ってしまった場合、物件は競売にかけられることになります。 自分の経験から言うと、Short Saleと競売の十番は逆の場合もありましたが、できるだけ短時間で、高値を付けて現金で売買する事で、金融機関は抵当物件よりも現金を取り込もうとします。 この場合、投資額の比率が多い順に沢山の現金を手にすることになります。

Forclosureの段階 とうとう以前のどの段階でも売れず抵当権が銀行に渡ります。 ここではレンダー側が銀行に実際どのくらいの損益が出ているのかをサードパーティーの会社に算出させレーポート提出する作業が行われます。 ここで抵当物件は銀行管理の実際の資産価値が決定されます。

REO段階 とは銀行がその家の価値を確定したうえで市場に公開する事を指します。 俗に言うForclosure物件です。


特にショートセールの段階での価格決めが今までの僕達の状況に一番関連があるところなので、そこを説明します。

値段の決められ方

ある人が家の支払いを止めたとする。 すると銀行はBPO家屋鑑定士という人を派遣して、その物件の外見や内装、プラミング等、その家を鑑定させます。 これは鑑定の程度にもよりますが、素人に毛が生えた人でもやってます。普通の主婦でもライセンスさへ購入すればこのアルバイトをすることが可能です。

彼らはComp(過去に同地域で売買されたデーターがネット上で公開されている)とMLS(Mortgage Listing Service)等を参照しながら、家の実際の状態を念頭において販売価格の仮決定を行い、銀行に書類提出をします。

最近は購買意欲をそそる為リスティングプライスをこのBPOの提出したものより安めに表示する傾向にあります。

ここがまず一般購入者にたいするフックになっています。 僕らが破格値の物件を見つけて出向いてみると、もう次から次へと沢山のバイヤーが不動産屋に連れられてやってきます。

その中で一番高値でオファーをかけた者がゲット!

という事ですから、平気で$50,000ぐらいはポーンと跳ね上がってしまいます。 

本音はやっぱり安く売りたくないんですね。


最近そのプロセスの中で投資家と不動産屋がつるんで何か良からぬ事をたくらんでいるにおいがするので、次回はその事について書きたいと思います。
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テーマ=不動産投資 - ジャンル=株式・投資・マネー

【2009/09/25 12:37】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






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