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マイホーム戦略その5 foreclosure  | エージェントへの道
最近家を見てまわっていると、すさまじく散らかっていて、きっと夜逃げ同然だったことをうかがわせる物件も少なくありません。

2007年の上旬まで続いた Seller's market (売り手市場)は2004年から加熱、Baby Boomer とそのJr.世代を2層に巻き込みながら加速していった。

やがて価格が人々の平均年収の天井を突き破ると、悪徳なローン商品が幻の天井を低い位置に設定して、マイホームバブル参加組みの裾野を広げて行った。

さて、現在市場最悪と言われるほど多くのforeclosureが出ているのはこの幻の天井のなれの果てです。

foreclosureまでの流れはさまざまですが・・・・・・

まず支払いが滞ってくるとまず考えるのがリファイナンス

ここでは行われる事はさまざまですが、利子の%を小さくして支払い期間を延長する代わりに結果的には多額手数料や、不動産価値が上がった分から借り入れするなど元本が膨れ上がり借金が膨れ上がるという事実を多くの人が知らなかったようです。

ファイナンスの世界の鉄則としては、誰もが利子分しか支払っていない、特に2年内にリファイナンスを行うのは好ましくないと聞きました。(投資目的の住宅売買を禁止する為、法律上2年は購入物件に居住が義務付けられているので、2年経った段階でその地域の市場が変動する可能性が高いから、その時点での対応が行き詰ってしまいます。)

しかも!

ネガティヴ型のARMに引っかかってしまった人は元本が返済できていないうえに、リファイナンスもできない。

とにかく家が維持できないとわかった以上速やかに対応しなければ泥沼に落ちてしまいます。


まず、銀行側は Short Sale というのを薦めます。


ここで物件を売却する事ができれば担保引渡しを免れます。つまりほとんど普通にマイホームを売却しているのと同じなので貯蓄や401K、自動車、株やその他の資産価値のあるものは全て守る事ができます。クレジットスコアにも傷がつきません。

そして、それでも家が売れないでいると

とうとう foreclosure ということになります。


これでマイホームオーナーが失うのは確か401Kを除く全財産ですが、きちんと手続きを介せばクレジットスコアはある程度維持する方向性も考えられます。


銀行側は根こそぎ資産を回収しようとしますが、債務者は親戚の銀行口座にお金を預けるなどして回収不可能な状態にしてしまいます。

日本の皆さんには???ではないですか?


そう、アメリカでは家等を買う時に保証人なんて要りません。
それだけではなく、本人の資産の枠を超えて負債を回収することを禁止しています。

本人が所有する物件が担保として働くので銀行が手に入れるのはほぼ物件だけというケースが多いようです。

負債者はたとえフォークロージャーをしたとしても、クレジットスコアへのダメージが小さければ、3年後再びFirst Time Home Buyer の資格が得られ、収入さへある程度の年収を満たしていさへいれば比較的簡単に再度マイホームを手に入れる事ができます。

アメリカはあくまでお慈悲の国なのです。

昨今の状況で大変なのは銀行のほうです。


家を担保として取ったはいいけれど、、、

さあ、もうすぐ毎月支払うHOA(ホームオーナーアソシエーションフィー)やメルローズ、それに資産税の支払いに、銀行の財源がどんどん使われる事になります。

早く現金化したいので、速やかに売却したい。

しかし、売ろうにも、市場が冷え切ってなかなか売れない・・・・



Short Sale (銀行が物件を所有しない段階の取引) から Foreclosure (銀行が一切の所有権を譲り受ける)までの過程を理解したうえで、次回 不動産業界の情報の階層構造と Buyer's Market のお話をしたいと思います。
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テーマ=不動産投資 - ジャンル=株式・投資・マネー

【2007/11/10 02:24】   トラックバック(0) | コメント(2) | Top↑






<<Wake up call / Maroon5 | Top | 文化とセルフコンフィデンス(自尊心)>>
コメント
今日のサブ・プライムは数年前のプライム層という価格急上昇の波が作り出した低所得組 サブ・プライム層のグループと、2年たったら売りに出す事をはなから考えてARMを選択した投資組 のサブ・プライム層と

どちらもひっくるめて現金吸い上げ、家屋もいずれ銀行のものになるという仕組みの中で骨までしゃぶりとられる構造のはずでした。

一生借金を支払い続けても自分の所有物にならない事へとどめを刺すリファイナンスもまた、ローン外車や銀行の筋書きの中で動いていました。

でも、今その悪行が祟ってその仕組みの大本が破綻の危機にあります。

僕達のマイホーム計画も意外な展開を迎えます!

物事はそううまい事ばかりでは無いようです。今までも何度もこけてますから平気ですけどね。前向き前向き

と、言う事で当分マイホームのご紹介はできないと思いますのであしからず。
【2007/11/12 17:15】 URL | coolcuts [ 編集] | page top↑

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勉強になります!

日本とニュースでも、サブプライムの問題でアメリカの住宅事情を見ることができます。

アメリカ式の経済の破たんが近いように感じられます。

日本も相変わらず個人の実力より”平等”というわけのわからない解釈において、やらない人が優遇された政策がまかり通ってやる気をなくす大人、批判しかしない大人が増えています。

最近モンスターピアレンッといったような、学校に自分の子供に掃除をさせるな・・と怒鳴り込んでくる親がいるようです。

coolcuts さんはマイホームの購入を考えているのですか?
図々しいお願いですが、新居を持ったら見せてくださいね!
【2007/11/10 10:34】 URL | シンライダー [ 編集] | page top↑

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