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奴らの手口が見えて来た(Shadow Inventory)  | エージェントへの道
さて、新年早々面白くない情報ですが。

僕たち家族に住宅ローンが通ったのは2007年の秋

2010年の1月段階で未だにマイホームの購入を果たせていません。

リスティングに掲載される住宅が、最高値をつけた時の1/3という破格値で売買された履歴をよく目にするようになったにも関わらず、

僕たち一般市民がそのような値段で購入したという話は全く聞かない。

実際僕たちがそれよりも高値でオファーをかけている横で、他のバイヤーが安値で落札するなんて、ありえない事も再三経験した。


この一連の住宅売買の流れに日々不信感が湧くばかり

そんなおり、この界隈の不動産を一手に扱うA不動産屋の悪行が、知人のブローカーから僕達の耳に入る事になる。


『奴らは自分たちが銀行に提出したい書類しか提出しないんだ。』


ブローカーが自分の顧客にA不動産屋の扱う物件をリスティングプライスより$50,000も高値を付けてオファーをかけたにも関わらず、その物件がリスティングプライスよりも$10,000も安い価格で売却された。

しかも、それに似た事件がA不動産やの取り扱う物件で頻繁に起こっているというのだ。


これはあきらかに違法で、こんな事をされては自由競争が成り立たない。

しかも、市場平均価格が$300,000の一軒家が$250,000で売却され

3週間後に$300、000で再び売り出されるような。

激安購入$50、000上乗せ転売が頻繁に起こっている。

この件について、僕たちは出来るだけ現金を確保しておきたい銀行が、現金でまとめ買いをする投資家に激安で優先的に物件を販売しているのだというふうに解釈していた。(実際僕のお客様がマイアミの2ベッドのコンドーを$30,000という破格値で現金買いして、それを$80,000で転売していた。)

そんなミラクルな取引が相次ぐ中、僕たちが購入可能な領域の売買活動では一物件につき50件ものオファーが来て、サイレントオークションが起こり、値段はリスティングプライスよりもどんどん釣り上がって行く。

解りやすく比較すると、奴らが$220,000で4ベッドルームの一軒家が購入できるのに、僕たちは同じ金額を出しても、3ベッドのコンドーも買えやしないのだ。


なんとも歯がゆい思いを強いられっぱなしなのです。


そんなおりこんな記事を見つけた。 『Shadow Inventory』について

銀行は本当はもっと保有しているはずのフォークロージャー物件を市場に流通させず、自分の懐の中で管理しているというのだ。

これは、大量のフォークロージャー物件を流通させるとたちまち住宅市場は値崩れをお越してしまうおそれがあるので、銀行の損失を最小限に抑える為に行っているようです。

もし、彼らが持っている物件を全部流通させると、現在の倍の流通量になるとも言われています。


ショートセールの気の遠くなるプロセスと、サイレントオークションによる価格のつり上げに疲れ果ててしまった僕たちは、現在フォークロージャー物件狙いに切り替えていただけに、この記事を読んだ時

(これは長期戦になるな)と、確信した。


でも、このシャドーインベントリーなる銀行の価格操作には、僕たちの先々の明るい展望も見え隠れする。


もしかしたら、銀行が耐えかねて、この物件を放出せざる終えない時期が来るかもしれないからです。


そのタイミングは、出来るだけ値崩れが起こらないという次期を見計らって行われると予測される。

同時期に、今、物件を根こそぎ買いあさっている投資家達も持ち物件を売りに出そうとするだろう。



きっと史上最大の余剰在庫を抱えながらのバイヤーズ・マーケットになるときが来る。


そんな風にもならずとも限らない。 


ある経済アナリストが2012年までは景気が回復しないだろうと言っている。もし、それが本当なら僕たちにもまだまだチャンスはあるという事では無いだろうか?


とはいえ、現在キャッシュでまとめ買いができる投資家達がおもしろおかしく物件を転がしている様は、生涯に一軒を買えるか買えないか? という消費者には本当にはらわたが煮えくり返る思いであります。


どこまでも欲の皮の突っ張った連中ばかりだ。


しかしながら、正義感を持った人もいない訳でも無く、僕の知人でコンピュータープログラマー兼不動産屋の方がいて、コンスーマーが仲介人を通さずに直接物件のオファーをかけることができるWebサイトの作成に現在全力を注いでいる。
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テーマ=不動産投資 - ジャンル=株式・投資・マネー

【2010/01/06 16:20】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






失業救済ソフトウエアー  | エージェントへの道
『こんにちわ! ずいぶんとお久しぶりですね~

髪なんかこんなに伸び来ちゃって・・・・・・・。』


ああ、もう気がふれるほど忙しいんだよ! 今も、僕以外のスタッフは皆働いてるんだ。

もう、これじゃ仕事にも集中できないから、従業員に任せて抜け出してきたんだ。


『いい事ですね、こんなご時世に・・・ で、今回は、どんなプロジェクトなんですか?』



一般の人が就職をオンラン上でアプライできるソフトを開発中なんだ。


『ただ仕事を探すのとは違うんですか?』

ああ、全然違うよ。 現在カリフォルニアの失業率は12.5% をマークしたんだ。

全米で全体の2割の人が仕事を探しているか、失業しているってのが現状なんだよ。

そんな中で沢山の人があちこちの会社に履歴書を送っているけれど、それに目を通してもらうだけでも皆無なんだ。

実際には求人数の80%は知人やコネを介して決定している。

僕は、こんな状況はあってはならないと本当に憤りを感じながら日々を送っているんだ。


だから、今回開発中のソフトウエアーにはね、一般の人がなんのコネが無くても、自分の経歴や学歴、それから思考にピッタリくる就職先としっかり繋がって、優先的に履歴書を観覧してもらえるような仕掛けを沢山盛り込んであるんだ。

詳細は企業秘密だからここでは言えないけど、これが出来上がれば、就職難で困っている人たちが、自分に本当に合った就職先を見つけられるだろうし、企業側にも本当に適任でやる気のある人材が集まってくるので、メリットは大なんだ。


僕はこのソフトでね、能力があるのに、世の中の複雑なしがらみに埋もれてしまっている人たちを救済したいんだよ!


でも気をつけて進めないと、もうこのソフトをマイクロソフトが欲しがってるからね。

既にオファーが来たけど、もちろん今は売らないさ! 

きちんと立ち上げて、ビジネスとして完成してからじゃないとね。

だって、最初の趣旨が曲げられちゃったら世の中人の為にならないでしょ。
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テーマ=私さがし・仕事探し - ジャンル=就職・お仕事

【2009/11/23 13:18】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






Least things & less space have more life.  | エージェントへの道
先日テレビでやっていた、オープラの内容がとっても面白かったので紹介します。





世界で一番幸せな人々が暮らす街 コペンハーゲン・イン・デンマーク

結婚なんてデンマークでは女の子の夢でもなんでも無いのよ。

44歳独身女性はそう語る

形式よりも二人の人間の心のつながりが一番重要だからね。


ホームレス無し。

低犯罪率

失業すれば、以前の給料の90%の支給額を4年間も受け取る事ができる。

産休は一年


デンマークではどんな職業に就いていようと給料格差はほとんどありません。

税金は50%以上、収入が多ければ多いほど税率は上がって格差を是正します。

その結果、どの職業が給料が高いからという概念で職業を選ぶのでは無くて、

何を自分はやりたいか? という考えで職業を決定しています。

そもそもミドルクラスなんて概念が無いのよ。

『私たちは世界で一番幸せな人々と言われているけれど、その一方では世界で一番貧乏な人々とも呼ばれているの。面白いでしょう?』

大学へ行っても学費はタダ。

それにフリーヘルスケア。

健康で幸せで、学歴の高い人々ばかりだから向かう所敵無しね!


『貴方の赤ちゃんが外で寝てるって? アメリカではそんな事聞いた事無いわ!』

『ここでは子供を誘拐する人なんていないわ。』


『デンマークには "怖さ" が無いというのを聞いたわ、仕事を失う怖さ、家を失う怖さ、ホームレスになる怖さ。』

『もちろん仕事を失う事はあるわ。 でも、そうなったら必ず行政が私たちが仕事を探すのを手伝ってくれるから安心なの。』


幸福こそ人生で一番のサクセスだと私たちは信じているのよ!


『小さい家でも、あまり物を持ちすぎなければ充分快適に暮らせるわ。』


コンスーマリズムよりも生活に焦点をおいて生きてるのね。

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テーマ=スピリチュアル・ライフ - ジャンル=ライフ

【2009/10/26 13:34】   トラックバック(0) | コメント(2) | Top↑






4回会社を倒産させた男の話 (ハワイアンバーベキューソース誕生秘話)  | エージェントへの道
おお、そうやった。

わが社の主力商品の一つに 【ハワイアン・バーベキューソース】ってのがあるんやけどな。

あれはそもそも【チャイニーズ・スイートソース】として開発されたんや。

コストコさんの依頼でな。 

わが社がもともと持っていた商品ラインナップは、アメリカ人のバーべキューに使うソースとして、【吉田グルメソース】。 日本食用のソースとしてより広くアメリカ人の過程に普及する事を望んだので、あえて 【テリヤキソース】 とはネーミングしなかった。

そしてもう一つは、コストコでキッコーマンのテリヤキソースのシェアを奪うようにして売り出された日本食専用ソース【テリヤキソース】。 このエピソードは先ほどもふれましたが。

わしがシアトルにやってきた時に比較すると、ずいぶんとアジア人の人口が増加傾向にあった頃、コストコさんから


オリエンタル料理の為のソースを開発してみてはどうか?という提案があった。


それでコストコと共同開発で作り上げたのが 【チャイニーズ・スゥイート・ソース】やった。

そのソースがぜんぜん売れへんかったんや。

手痛い失敗にパイナップル・ジュースの大缶が倉庫に山積みになってもうた。


コストコの社長のジムも気の毒がってな、 『そのジュースの在庫を自分達が引き受けよう。』 そう提案してくれた。

それもなんか、心もとなくってな。 それでこう、腕組んで考えよったんや。


それで、ひらめめいたんや!

『ハワイアン・バーベキューソースや!』


【チャイニーズ・スゥイートソース】 の敗因は、なんとなく解ってたんや。 料理に使うソースやから、それを使っての料理の仕方を提案せな、そりゃ買わんでしょ。

バーべキューソースやったらそんな必要ないやんか。

もちろん 【ハワイアン・バーベキュー】 なんて当時ありまへんがな。

ただ、パイナップルを使ったソースの甘ったるさがなんとなくハワイアンって感じがして、思いついただけや。

チャイニーズ・スゥイートバーベキューにトマトソースでちょっと赤色つけてな。 ラベルを張り替えGood to Go! や。

売れた、売れた、大ヒットや!


人生なんてゲームのようなもんや!

            夢中になって走ってれば、やがて決着が付く



だから、わしは 『大変苦労しました。』 という人の言葉を信用しない。 

               そりゃあ負け言葉や!


      ほんまにその物事に一生懸命打ち込んでいる時には、それを苦労とは呼ばないもんや。


狭い部屋で何百本もソースを自分で瓶詰めしたあの当時の写真が一枚も無いのが悔やまれて仕方が無い。 誰も写真を撮っておこうなんて考えもなかった。 無我夢中やったんや。

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9/22 Litehouse 主催の吉田潤喜氏(吉田ソースの創業者)講演会での公演内容より

 
→ more・・
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テーマ=マーケティング - ジャンル=ビジネス

【2009/09/28 00:51】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






4回会社を倒産させた男の話 (NIKEとの専属契約)  | エージェントへの道
当時 NIKE がエアーソールの開発に当たっていた頃の話だ。

わが社はわが社で 【吉田グルメソース】 は大きな収益を上げ、事業を別分野まで拡張する段階に来ていた。

ミル貝を日本へ輸出する事業を始めた私達は、輸送の度にに起こるそのさんざんたる結果に、怒り狂った。

何度送っても、ミル貝が壊れないで日本にたどり着いたためしが無いんや!


頭に来た私は、(ええい! こうなったら自分で送ってやる!)

それで創ったのが今のOIAという輸送会社だ。

私が始めて道場を開いたビーバートンと言う街には、今では押しも押されぬスポーツトップメーカー NIKE の本社があった。 80年代当時はまだ小さな零細企業で、後にNIKEの飛躍的な急成長のきっかけとなるエアーソールの開発が急がれていた。

NIKEの社長の息子が道場に空手を習いに来ててな、ある日の事

『先生、貴方は清鮮食物輸送事業をされていますよね。』

ああ、

『ひとつ頼まれて欲しい事があるんですが。』

なんだ? それは。

『箱を3箱ばかりソウルへ運んで欲しいんです。』

なんや NIKE さんにはちゃんと運んでくれる運送会社がいるやろう?

『3日中に届けて欲しいって言ったら、どこもやってくれないんです。』

 そうか、どこもやりたがらないんか? 

(ニヤッ) よし! やったろう!



会社に顔を出して担当のスティーブに、おい3日以内にNIKEの荷物を3箱ばかしソウルへ届けてくれ。 と言った瞬間に。

『そんな安請け合いして、ぜったい保障できませんよ。 だからみんな断ったんですから。

間に合わなかったり、途中で盗まれるか賠償問題ですよ。そうなったらどうするんですか?』

なんて、血相を欠いて出来ない理由を挙げ連ねよったからな。

あんときは奴を殴ってやろうかと思った。 あ、そういやほんとうにちょっとだけやっちゃったかも?


しばらく考えて・・・・・・・


『よしゃっ! お前行って来い!』

『そんな反則ですよ。 手荷物で運ぶなんて。』

『なんや、反則もへったくれもあるかいな。 だいたいNIKEはどのようにして運べなんて一切注文出して無いんやからな。』


その日のうちにソウル行きのチケットを購入。 


スティーブが手荷物でその箱を持って行き、NIKEの製造工場へ持っていったら、下手な事がばれないうちに逃げ帰ってきたんや。


次の日、NIKE 本社のもんから電話がかかってきてな、

『吉田さん! 次の日ですよ、次の日。 いったいどうやったんですか?』 って聞くからな。

『そりゃ~企業秘密よ!』 って言ってやったのさ。



その後が大変や。 またNIKE からの仕事が入ってくるようになってな。

実は手荷物でした。 なんて言えないだろう。 期間を延ばすのにはちと知恵が要ったな。

企業の最重要機密のエアーソールが輸送途中倉庫で長時間寝かされていると、空気圧が上がってパンクしてしまう恐れがあるので10日以内に届けるというのが限界だったらしい事を後から知った。


それからというもの、ありとあらゆるNIKEの靴のパーツはわが社が一手に引き受けている。

あの、手荷物のエアーソールが大ヒットしたおかげでNIKE世界のNIKEへと成長し、OIAもまた、吉田グループを支える会社へと発展する事ができた。

リスクマネージメントって奴はな、失敗しない為にやるんじゃないんだ。

   成功するためにするんだよ!



バスを動かせ! 言う事やな


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9/22 Litehouse 主催の吉田潤喜氏(吉田ソースの創業者)講演会での公演内容より




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テーマ=働き方 - ジャンル=就職・お仕事

【2009/09/26 16:24】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






マイホーム戦略その6 (不動産の価格決め)  | エージェントへの道
今回は,家は支払いが滞った段階からフォークロージャーになるまでの段階で、家の価格がどのように決定されるのか?を軽く説明します。 

大まかなプロセスの流れ


支払いを止める→

Short Sale→Auction(Cash) →Foreclosure→REO



Short Sale の段階ではまだホームオーナーと銀行とレンダーとが三角関係でどの物件を所有していて、ホームオーナーは支払い責務から逃げたい一身で、時には、破格値でも売りたいとさへ考えています。 しかし、レンダーや銀行は投資額を割っての売買をあまり快く思っていません。 そんなこんなで家の値段が右肩上がりだった時はは問題無く即売されていましたが、Short Saleは3者の意見が合意の下での売買が成立するまで、最低半年~1年以上を要します。
金融機関は投資額を割っての取引を避けたいからです。

Auctionの段階 では、いよいよ Short Sale物件が売れずに残ってしまった場合、物件は競売にかけられることになります。 自分の経験から言うと、Short Saleと競売の十番は逆の場合もありましたが、できるだけ短時間で、高値を付けて現金で売買する事で、金融機関は抵当物件よりも現金を取り込もうとします。 この場合、投資額の比率が多い順に沢山の現金を手にすることになります。

Forclosureの段階 とうとう以前のどの段階でも売れず抵当権が銀行に渡ります。 ここではレンダー側が銀行に実際どのくらいの損益が出ているのかをサードパーティーの会社に算出させレーポート提出する作業が行われます。 ここで抵当物件は銀行管理の実際の資産価値が決定されます。

REO段階 とは銀行がその家の価値を確定したうえで市場に公開する事を指します。 俗に言うForclosure物件です。


特にショートセールの段階での価格決めが今までの僕達の状況に一番関連があるところなので、そこを説明します。

値段の決められ方

ある人が家の支払いを止めたとする。 すると銀行はBPO家屋鑑定士という人を派遣して、その物件の外見や内装、プラミング等、その家を鑑定させます。 これは鑑定の程度にもよりますが、素人に毛が生えた人でもやってます。普通の主婦でもライセンスさへ購入すればこのアルバイトをすることが可能です。

彼らはComp(過去に同地域で売買されたデーターがネット上で公開されている)とMLS(Mortgage Listing Service)等を参照しながら、家の実際の状態を念頭において販売価格の仮決定を行い、銀行に書類提出をします。

最近は購買意欲をそそる為リスティングプライスをこのBPOの提出したものより安めに表示する傾向にあります。

ここがまず一般購入者にたいするフックになっています。 僕らが破格値の物件を見つけて出向いてみると、もう次から次へと沢山のバイヤーが不動産屋に連れられてやってきます。

その中で一番高値でオファーをかけた者がゲット!

という事ですから、平気で$50,000ぐらいはポーンと跳ね上がってしまいます。 

本音はやっぱり安く売りたくないんですね。


最近そのプロセスの中で投資家と不動産屋がつるんで何か良からぬ事をたくらんでいるにおいがするので、次回はその事について書きたいと思います。
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テーマ=不動産投資 - ジャンル=株式・投資・マネー

【2009/09/25 12:37】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






奴らの手口が見えてきた (コンサートチケット編)  | エージェントへの道
俺さ~奴らの手口が見えてきたよな~

何のことだよ。

Ticket ○asterさ

俺ね、もう4ヶ月も前に Diana Krall のチケットを買ったんだよ。

俺があそこでチケットを買おうとしたらもう、Hollywood Bowl 講演は 【SOLD OUT !】

ってなってたから、e-bayで通常$42のチケットを一枚$200で2枚買ったんだよ。

でもね、急に僕の彼女も僕も行けなくなって、それを誰か買ってくれないかなと思って

craigslist や e-bay で売ろうと思っていたんだけど売れないんだよ~これが。


無理も無いよね、ふと、自分のシートのロケーションを確認するために Ticket ○aster 行ったら、残りのチケットを安く叩き売ってるんだもの。

コレにはあきれたね。


coolcutsチケットを買うのにすぐに飛びついたらダメだよ。

奴らはね、いったん売り切れにしておいて別ラインで高値で買ってくれる顧客を探してるんだ。

それでね、売れ残ったらまた安くして売る。

だから、ギリギリまで待った方が特価で買えるんだ。

欲しい席が残っているかどうかはわからないけどね。
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テーマ=どうなってんだよ。 - ジャンル=就職・お仕事

【2009/09/24 00:34】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






クレジット会社の新しい手口  | エージェントへの道
アメリカ在住の皆様!


オバマ大統領が彼自身の政策の中で語っていた


消費者に対する一方的なクレジットカード規約の改正などのクレジット会社のリスク度合いを5スターレイティングあらわすシステムを実行する。 


と言う内容はご存知でしょうか? 誰かの 5 star が他の人には 1 Star だったりするからどうやってクレジット会社を平等に評価できるかが争点の一つとして上がっていました。


しかし! そうこうしているうちに、奴らの手口はますます悪質なものになっていってます!


アメリカのクレジット会社はちょっとでも支払い期日を遅らせると、急激に利率を吊り上げてくるので有名です。

昨日まで9%だった利率がいきなり20%台なんて事も珍しくありません。



『期日をキチンと守れば良いってことじゃん。』


はい、そのとおり。 でも最近はそんな事も言ってられないのです。


先日我が家にこんな事がありました。


いつも期日どおりに支払いをしているのにも関わらず、クレジットカードからの請求に応じられなかった内容の通達が銀行からありました。

幸いにも、銀行の方で口座に十分な金額が入っていない場合一取引につき$30のペナルティーの手数料を払うだけで、支払い額を立て替えてくれるシステム( Overdraft )を契約しているので、利息がジャンプすることはありませんでしたが。

不思議だったのは、そのクレジット会社からの請求日が、僕達の支払い期日では無かったという事。




クレジット会社に連絡を取ると、『請求日が変更になりました。』

聞いてませんが・・・・・・・


彼らは勝手に返済期日を変更して、顧客に報告無し

そして、多くの顧客が 『延滞』 の汚名を着せられて、多額の利子を支払う羽目になるって魂胆です。


これを防ぐには、やはりOverdraftシステムを契約しておくと安心でしょう。


自分達の経営状況が悪いからって、本当に好き勝手やってくれます。

皆様もお気をつけあそばせ。

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テーマ=クレジットカード - ジャンル=株式・投資・マネー

【2009/08/12 12:50】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






Dunkin' Donuts が仕掛けたコーヒー戦争!  | エージェントへの道
DunkinDonuts.png

今やコーヒーと言えばスタバというくらい世界各国にチェーン店を展開するスターバックスでさへ、イーストコーストでの勢力争いでは、まだ崩しきれない宿敵がいる。

その名を

DUNKIN' DONUTS

1948年創業より61年。 これはもう伝統の底力で揺るがないイーストコーストコーヒーショップ陣営を築き上げている。

ダンキンドーナッツの創業者ウイリアム(ビル)・ローゼンバーグがこのドーナツ&コーヒーのネットワークを築き上げる以前まだトラックで営業をしているときに、類まれな 悪知恵?を発揮している。


1946年にクィンシーの工場労働者のためにトラックでサンドイッチなどの販売をはじめたが、当時


当時のコーヒーショップの通常のポーションと一カップ毎の値段

5oz. で ¢5

ウイリアムはどうしてもこの中で抜きに出る売り上げを作りたかった。 


そこで、考えた。



そうだ! あいつらが 5oz. で¢5なら 


俺は 10 oz. を ¢6で売ろう!



もちろん最高の品質のコーヒーで勝負だ!



倍のボリューム と 最高の品質でたった ¢1 の違い。 

ウイリアムの思惑は消費者に大変喜ばれ、彼のコーヒーは飛ぶように売れて、シェアをどんどん拡大して行きました。


周囲の同業者が気がつき始めた頃には時遅し。


ドーナッツとコーヒーの食べ合わせの良さに気がついたウイリアムがダンキンドーーナッツを創業する頃には、良質のコーヒー豆の大量仕入れルートを独占し、イーストコースト全域に広がりつつあったダンキンドーナッツは、もう自らの思うままに出来るくらいの独占市場状態を築きあげていた。


もともと、彼の高級コーヒー豆の原価から10oz.のサイズで販売する営業体制はかなり原価が利益を圧迫していた。 

シェアを独占し始めた頃から、序所に彼はカップのサイズを小さくしていき最終的には 5oz. が ¢6 という内容に切り替えた。


この後もっと利益を上げる事が出来るようになったダンキンソーナッツはその勢力をさらに拡大して行ったのでした。


スタバのグランデが16oz. だから今から考えるととても小さなカップで販売していたものだ・・・・・・・・



ちなみにスタバの勢力拡大のキーポイントになったのは紙コップ販売だそうです。 チェーン店にオリジナルロゴ入り紙コップを高く買い取らせる事で組織展開の軍資金を得て拡大していったというのが彼らの悪知恵。  皆色々考えてますね~



そのスタバも伝統には勝てないというのだから、長く続ける事の意味は深いな~ってつくづく思います。
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テーマ=ビジネスに必要な心理学 - ジャンル=ビジネス

【2009/05/27 12:40】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






Pay yourself first ! 401K  | エージェントへの道
入社2年にしてやっとこさ401Kの手続きができる日が近づいてきたので、ちょっとだけ調べておきます。 (当社の規定では1年で権利を与えられるはずのもの)

『アメリカにおいて採用可能な確定拠出型年金制度の一つ』 

掛け金が非課税

年金を受け取るまでの間は非課税なので、資金を目減りさせずに100%運用できるというメリットがあります。

非課税扱いとなる掛け金の額は米国が年間1万ドル(約107万円) これは年度によって変化します。

IRAよりも毎年の拠出限度額が高い。



将来受け取る年金の額は、掛け金の運用によって変動します。運用がうまくいけば受け取る年金の額が増加しますが、株価の下落などにより運用が失敗すれば年金額も減少します。

年金受給の権利はいついかなるときでも、1974年に制定されたエリサ法(ERISA)によって保護されています。  同じ保護はIRA勘定には状況によって適用されない。

転職した場合には新しい就職先に年金を「持ち運ぶ」ことができるので 【退職金制度】 のような企業の従業員拘束を促進するものではありません。

そのかわり401Kの運用は個人に全責任が置かれ、その運用先も本人の判断で行うといった。

自己責任に基づく年金制度です。



アメリカの401Kはマッチング制度がある

米国の場合は、従業員が支払う掛け金に企業がさらに上乗せする、いわゆる「マッチング拠出」の仕組みがあります。

勤める会社によってマッチングパーセンテージの内容は異なります。


個人事業主として独立したり、401K制度を持たない企業へ転職した場合、IRAへの掛け変えになります。

国民年金や厚生年金など現在の日本の年金制度は大半が確定給付型で将来受け取る年金額が決まっています。

掛け金は非課税扱いで、給付を受ける時も税制上の優遇措置があるので、個人が自分で資産を積み立てるよりも有利になります。

ただし、この制度は「貯蓄」ではなく「年金」ですから、払い込んだ掛け金や運用益は

60歳になるまで引き出すことはできません。

従業員が引退する(現行の法律では59歳半)前に口座から金銭を引き出す場合、ほとんどの場合通常の所得税に加えてIRS(内国歳入庁)への10パーセントの罰金を課せられる。

自分の401(k)からの低利の固定金利による借入れも認められているが、その分は課税後資産から返金されなければならない。


雇用者側にも年金コストがペンション制度に比較すると安価になるので人気が高い。

2007年以前の世界的な好景気の時には40歳から毎月$333拠出して65歳では$442,000になると言われていました。 今現在では個人の401K資産は元本を割って目減りをしている状態なので先の予測は立ちにくいですが。


・会社が上乗せで貯金してくれる事

・掛け金に対して非課税である事

・景気が過去10年で最悪な状態からのスタートで以前ほどでは無いが上がる可能性はある

・いついかなる時もその受給は保障される



この四点において投資の一つと捕らえ掛けておくほうが良さそうだ。
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テーマ=めざせ経済的自由! - ジャンル=株式・投資・マネー

【2009/02/20 01:13】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






I・O・U  | エージェントへの道
毎年1月から2月にかけては確定申告の時期

アメリカでは日本で言う源泉徴収のようなW2を会社から個人に渡され

それを自分達で税理士に予約を入れて申告してもらい、払い過ぎの場合払い戻しされる。

去年はおととしより年収が上がっていたので州からのリターンはあっても連邦からのリターンは無いと言われた。


税金対策として早く家を買ったほうが良いとも言われました。

と、言っても一昨年が収入低すぎだったんですけどね・・・・・・・・

今年は政府が財政難に陥ってるから、

返金するお金が無くなった時点で I・O・U カード

というのが発券されるらしい

【I owe you. 】のもじった名称ですが

政府が財政がある時にキャッシュアウトできます。 と言って渡す約束手形みたいなもの。



だから僕達はちょっと早めにTAXリターンの手続をすることにしました。


そんな話をしていると、今日スーパーボール観戦の為にお邪魔したお宅のだんなさんから収入がありすぎて逆に税金を州と連邦両方に払わなければならないという話を聞いた。


なんと年収が 6デジット以上 奥さんと合わせて日本円で年収1500万円は軽く超えるらしい事が判明した。


2~3年分の給料で小さな家ならペイドオフしてしまえる額だ。


それにしても、州に3日しか働かないのにそれほどの高給取りとは、5日間みっちり働いて、これっぽっち? って思っている僕に比べるとなんとも腑に落ちない部分もありますが。

でも、最近家を改築して何かと物入りで I・O・U カードを政府に提出したいぐらいだと言っていた。


多くののファイナンシャル・アドバイザーの言う事は


大切なのはどれだけ入ってくるか? という事以上に、お金が何処へ行っているのかを監視する事。


だそうなので、アメリカの連邦や州、そして市のように I・O・U カードをいっぱい切らないように堅実に暮らして行こうと思います。


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テーマ=税金・確定申告 - ジャンル=政治・経済

【2009/02/02 16:52】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






ウイっ!をつまみに語り合おう!  | エージェントへの道
『やあ、マイケル! 


景気はどうだい?

不動産業は少しは上向きになって来たかい?



ちょっと前までは結構沈みきってたようすだけど、調子が出てきたんじゃない?』


いや、俺はもう不動産業からは足をほぼ洗っちまった状態だね。 新しいことに取り組んでるんだ。


『いったいそれは何だい?』


IT マーケティングの勉強してるんだ。

YAHOO ! や GOOGLE のような検索ページに出てるバーナーとかリンクがあるだろう?

あれを読む人に、自分のリンクからクリックするように仕掛けるんだ。

そうしたらワンクリック$1俺の口座に入ってくる。 インターネットはワールドワイドだろう?

一日に何十人って人がクリックさせるようにできたら結構まとまった金になる。


『そんなのどうやるんだい?』


色々テクニックがあってね、検索に引っかかりやすいフレーズなんかもあるから今一生懸命勉強中なんだ。

それにリスクもある。 自分のリンクからサイトに入らせる事が出来なくって、もしYAHOO!等の検索ページのバーナーから入ってしまうと、俺が逆にYAHOO!にお金を払う羽目になるんだ。


『それは真剣勝負だね。』

でもロスをあらかじめ金額設定できるようになっているから、その金額を超えたら自動的に俺のリンクはずされるようになってるんだ。


『面白そうだね~また様子を聞かせてよ!』


ああ、

『ところで、お兄さんは元気? ああ、元気だよ。 きれいな彼女と付き合い始めてね、とっても幸せそうだよ。 でも、毎日ものすごい勢いで従業員がレイオフされていくから不安で眠れないって言ってたよ。 

だから、俺は誰かを頼って生きる事を辞めたんだ! 景気のいいときは、”お前達をしっかり面倒を見る” って調子のいいこと言っておいて、暗雲が差し掛かると真っ先にトカゲの尻尾きりみたいに首を切られるのは俺達だからな!』


そうかもしれないね、アメリカではその考え方で生きていた方がいいかもしれないね。 ”いつでも一人で立てる”  その気概がたとえ人に雇われていても、必要なのだと思う。 だって、いつ何時雲行きが変わるかなんて、今巷で行われている首切りの状況を見ていたら解りゃしないからね。


『俺、最近酒を飲むのもクラブへ行くのも絶ってるんだ。 己を成功に導くには欲は禁物!』


お!ッアメリカ人が仏教徒みたいな事を言うじゃないか!! 


『俺は創価学会員だって!』


ああ、そうだったね。 でも禁欲はいい事だ。 それじゃ、今度君の好きな日本酒を土産に持って行くよ! そして人生について語ろうじゃないか!


『お~と!! coolcuts 俺の事を試してるね今! 試してるんだろう? その手には乗らないよ! 酒は絶ったんだって本当に! でも人生について語るのはOKさ!コーヒーでも飲みながらにしよう!』


つまんね~よそんなの (笑)

『じゃあ、今度Wiiでもしながら語り合おうよ!』

いいねぇ~それ、 それで行こう!(笑)
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テーマ=働き方 - ジャンル=就職・お仕事

【2009/01/31 01:37】   トラックバック(0) | コメント(2) | Top↑






お金のプロフェッショナル達の手腕?  | エージェントへの道
私この間一日中経済系のTV番組を視ていたの。

最近の巷の商店の不況の直接的な原因になっているものって何だと思う?


『何ですか?』


膨大なフォークロージャーと株価の暴落で、銀行が体力が相当弱っているのは知ってるはよね。

『はい。』


それで、お客様から払い戻し請求が来た時や現金を運用する必要性が出たときにね、

銀行には現金が無いから、お互いに1%ぐらいの金利で現金を貸し借りしていたの。


でも、最近は銀行同士も信用できないくらい状況が悪化してしまってね。

なかなかお金を貸してくれる同業者もいないのよ。


だから、銀行は健全経営ができていることをアピールする必要があるの。


それで手っ取り早く帳簿上で銀行のリキッドマネーの残高を上げる策がとられるわけだけど、

その中で即効薬として行われるのが、




クレジットカードの利用限度額引き下げ



少しでも延滞や滞納などをしている顧客を対象に大幅な利用限度額のカットが行われているの。


たとえば、昨日まで$5000だった限度額が$1000という感じにね。


アメリカではこのクレジットカードの限度額に頼り切って生きている人たちが多いから、昨日まで$5000の収入があった人たちが、いきなり$1000しか収入が無いということと同じ状況になるの。


『そりゃ、何も買えないですね。』


しかも、アメリカの好景気はクレジットカードで後先かまわず買い物をする人たちが支えてきたようなものだから、余計に沈んじゃうわよね。
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テーマ=クレジット、キャッシング、ローン - ジャンル=株式・投資・マネー

【2008/11/17 22:59】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






Loss Mitigation  | エージェントへの道
『こんにちは! Leeさんお元気ですか? 相変わらずお忙しいでしょう。』


いや~それがここのところぱったり暇になりました。


『あれ?こんなに沢山のforeclosureが出てるのに?』


一時的なものですけどね、ほら、新しい法律ができたでしょう?



『よく知らないのですがどのような法律ですか?』

Loss Mitigationっていってね

銀行側が foreclosure を 受け入れる前に、損益額やその他の詳細をきちんとファイルしてローン会社に報告する義務が課せられたの。

だから、銀行側のプロセスが急に増えて私達のところに回ってくる書類がいったん休止状態になったってわけ。

『じゃあ、こんどまた銀行からの書類が流れ込んでくるようになったら、今までのものとLoss Mitigationの書類とでてんこ盛りになっちゃいますね。』

そうね、覚悟しておかなくちゃ


『ところで、Leeさんたちはいったい誰の下で働いてるの? 銀行の依頼でforeclosureの手続きをしているのだと思ったらどうやら違ったようですね。』

ええ、私達の会社はforeclosureのてづづきをローン会社の依頼で行う会社なんです。

私達のところへ書類が回ってくる全ての物件はローン会社にその債権が買い取られたものなんです。


『債権が買ったり買われたりってすっごくややこしいですね。』


現在のプライマルローンのもうひとつの問題となっているのは住宅ローンに投資した投資家達の損益。 これが世界中に広まって、グローバルな問題になっているの。


従来のように銀行が一挙にその債権を引き受けていては、銀行は破綻を恐れてよほどしっかりとしたファイナンシャルバックグラウンドの顧客にしかお金を貸さないでしょう。

ベビーブーマーJr.の世代まで含めて住宅ブーム浸透させようと考えたときに、もっと簡単に住宅ローンが組める仕組みが必要だったのね。

だから、ローン会社が投資家をつのる事でもっと一般の人がローンを組みやすくなったの。

ローン会社が銀行から債権を購入し、それを投資家に細切れにして売る

投資家は相場の上がり下がりで損をしたり儲かったりって株のようなものね。

その中で住宅の売り買いが行われるのですが、それが今度は、購入時の審査の甘さを引き起こして、今回のサブプライマルローン問題を引き起こしたの。

でも、今回のようにあまりにもたくさんの foreclosure が殺到するとほとんどの投資家が損をしちゃうわけでしょう? 大手の銀行だって経営が悪化しているし、それで foreclosure プロセスの中にもうひとつクッションをかませて、その内容が果たして適切なものかどうかを銀行の段階で審査するプロセスを作ったっていう事なの。

だから Loss Mitigation は相次ぐ foreclosure をストップさせるために作られた法律というわけ。

でも、そう簡単に止まるのかしらね?
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【2008/09/26 01:39】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






我が家が売りに出されました  | エージェントへの道
ある朝目を覚まして、仕事にお出かけ~っとっと・・・!

Onsale.gif

何ですか? コレ?

我が家のまん前にショートセールの札が立っています。

あれ?


大家さんに連絡を取ると・・・・・・


モーゲージが払えないから売る事にしました。 ロックボックスを取り付けて家の中を見せられるようにしたいのですがよろしいですか?』

と、来た


家財道具が中にあるのに赤の他人が上がりこんであちらこちら見て回れると非常に困ります


と、言う事で今月いっぱいでまたもや引越しです!!!


と、いっても購入する家はまだ見つかっていません。


アパート暮らしに逆戻りです。


そんなこんなでサブプライマル問題の波状はかなり周囲の家々に影響を与えています。


周辺はフォークロージャー、ショートセール、バンクオウンの雨あられ!!!


そればかりかバイヤーサイドにも締め付けが来ています。


市場の活性化を促すために低金利政策を続けてきたアメリカ経済も、経済破綻を恐れインタレストレートを1パーセント引き上げてきました。


そして僕たちに新たな難関


ローン会社は100%ファイナンシャルをしない! 


最低でも5%の頭金を用意する事を購入者に義務付けました。


ここは先手を売っておいたので何とかクリアできそうです。


でも、次なる問題はエスクローです。


エスクローとは、売り手と買い手の間に中立の立場で取引の正当性を保持する機関なのですが


不動産業を営む友人はこの6ヶ月間ほぼ無報酬で働いているそうです。


なぜなら、お客様がオファーをかけてもエスクローがなかなか売買許可を出さないそうなのです。


一度オファーを出しても3ヶ月から6ヶ月以上も回答が帰って来ません。


そういえば、僕たちが出したオファーにもぜんぜん返答がありません。


という事で戦略を変えることにしました。 


片っ端からオファーをかけておいて返答を待つ だって、6ヵ月後駄目だしが来てまた一からなんて気が遠くなってしまいます。


先日イーストレイク地区より少しだけ南側の団地群の中で ツインマスター+ツーベッドルーム+2カーガレージ、3&ハーフバスルームで$300,000の物件を見つけました。 広い庭付で築2年です


義理の妹夫婦も一緒に見に行ったのですが、彼らは2年前に20年物の小さな3ベッドルームワンバス
をゲットーな場所で購入して400,000台だったと言っていました。

さてさて、無事マイホームが購入できるのはいつになる事やら・・・・・・・・

おっと! それよりまずは住むところを探さなくちゃ・・・・・
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【2008/08/15 01:13】   トラックバック(0) | コメント(4) | Top↑






America Is For Sale  | エージェントへの道
お仕事は何をされているんですか?


『ビジネスアドバイザーをしています。』


それはどのようなお仕事ですか?

『色々なデータや過去のビジネスの成功例などを参照しながら、クライアントの経営する会社がよりよい経営状態に持っていけるよう、数値的にな読みも行いながらアドバイスをしていく仕事です。』

なんだか難しそうですね

僕たちができる事はアドバイスだけだし、決定権はオーナー側にあります。 だから会社の経営事態は経営者が実際に行うので彼らに比べたらリスクはまったくありませんが、与えるアドバイスの内容は細心の注意が必要ですね。


そうですよねひとつの会社の将来がかかっていますからね。


『と、いっても 最近はアメリカの大企業がヨーロッパの投資家に買収をされるケースが増えています。 僕たちはその調停役として立ち回る事が多くなってきました。』


そんなにアメリカの企業がM&Aされてるんですか?


『ええ、そうですよ。 本当に増えています。 現在の状況を経済界では

     Amerrica Is For Sale


って皮肉っぽく呼んでいます。』


日本もバブルがはじけた後に日本の会社の実質的な経営権が外資に取って代わった例がたくさんあったけれど、そんなに簡単に外部の人間が会社を売り買いできるものなんですか?

僕が不思議に思うのは、会社の規模をこの美容院の小さな規模に置き換えてみると、一生懸命従業員とともに作り上げてきた、ファミリーのようなものだと思うんです。 それを オーナーとその取引相手の都合だけで簡単に売り買いするなんて考えられないんです。



『実際にはいくつものセイフティーラインが用意されていて、ある程度のパーセンテージの株数を保有するようになると、株主会の採択で所持株を売る支持が下されたりするので、そう簡単には会社がまったく赤の他人に売り渡される事はありません。』 


会社側から 『どうぞ買ってください。』って場合は別ですけどね。



じゃあ、現在のこの状況は、アメリカの会社が身売りしているって事ですか?


『アメリカの大企業は、この20年の間にすっかりオリジナルの経営者の手を離れて、投資家が多くの株を所有する傾向にあります。 値段が下がらないうちに売りに出す。 値ごろ感が出ていたから買収をかける。 株や不動産、その他の投資商品と感覚的にはあまり変わらなくなってしまったんでしょうね。』



以前日本で沸いて出た堀江モンのフジテレビ買収騒動を思い出していた。

日本も時代が変わればあんなことそれほどの騒動も無く、あっさりと事が済んじゃうのかな?

でもそうなっちゃうとあっさり売り買いされる会社の元で働く従業員達はどんな気持ちなんでしょう?
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【2008/08/04 01:33】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






レンダーオークション  | エージェントへの道
IMG_3558.jpg


3月から格安で借りていた一軒家もそろそろまた引越しをしなければならない雲行きになってきました。

それと平行して、5月の後半から一軒家で3ベッドルームでもかなり価格がお手ごろになってきている事と、公定歩合が1%引き上げられたことで市場は買いの空気が出始めています。

おちおちしていると価格が上昇し始めるかもしれません。


個人的にはサブプライマル問題がこれからもっともっと深刻化するデータがでているいのでもう少し価格の落ちを読んでいるのですが、このままたくさんの人が買いに走るとやがて価格上昇を引き起こす事になるので実際の価格の流れを確認する為に


今日は知り合いの不動産屋さんにお願いしてオークションへ行ってみました。



コンベンションセンターのだだっ広い会場がたくさんの人で埋め尽くされていました。

9:00に会場入りするとすでに競りの練習が行われていました。

『ちょっと、失礼ここ開いてますか?』

僕の隣に座った年配の男性はブローカーをしているそうです。

『私だったらまだまだ価格が落ちると考えているから焦っては買わないね。このオークションで怖いのは高く値付けをしすぎるケースが多々あることさ。』



それにしても、競りを担当するアナウンサーの早口な事早く口な事・・・・・・

それにいっきに価格をジャンプさせてあたかも誰かがその値段で入札しているかのように見せかけます。そしてつられてこないと思いきやまた価格を下げてくるんです。


オークションがスタートしてからは、一生懸命数字を聞き取りながら競売物件のカタログに実際の落札価格をメモしていきました。

中には既に僕達が見学に行った事のある物件もあって市場価格とオークション落札価格を比較することができました。


すると隣のおじさん・・・・・


『お~こんなgood deal は見た事が無いよ、私はこの物件見にいったんだけどね~かなりいい家でしたよ。』


僕達が見に行った事がある物件もそのときの表示価格よりも$100,000近く安値で落札されていきます。


舞台の上で競りを担当している方があきれ顔で


『どなたかいませんか?200、では195、あ~190!!! どうしてしまったんでしょうねサンディエゴの価格は、この物件は前回取引価格$300.000以上だったんですよ。 え~い185で落札』

多くのコンドーは月々のローン返済額が家賃よりもかなり下回る内容での落札だったので、投資用物件としてはもうもってこいです。


会場内を走り回って顧客と競りの間でサポートをする係りも結構頻繁にフックをかけてきます。

実際には$240,000までしか金額提示がされていないのに『$260、000で落札できますよ』なんて吹っかけてくるから、注意深く価格の流れを追わなければ本当に高い買い物になりそう。

エージェントを従えて来ている人は適正価格のセンスがあるのですが、まったくの素人さんは感情の抑揚のままかいに焦ってしまいとんでもない高値をつける人もいらっしゃいました。

実際に、なんであんな物件をあの値段で買うんだろう?なんて場面って結構あったんです。


*それに、落札後にさまざまな諸費用がかかってくるのも頭において賭けなければかえって損をしてしまいます。

まずは$5000のキャッシが準備できる事が条件

落札価格プラス5%のBuyer's Premiumが加算され

その後にまた5%のEarnest Priceが加算される

上記の合算分に含まれるが$5000ほどチェックで支払いを終えておく

そしてRemainder Personal Check が$5、500


3%の closing cost と financing cost は別途必要

しかもこれらに対して交渉不可能ということらしい。


$200、000の物件で26、000のプラスです。 


本当にお得な買い物をしない限りちょっと高く付きそうです。


もちろんこの値段の家はほとんどありませんから、どれだけ儲かるんですかねぇえ! 彼らは!


会場で係員として働く人の数、おそらく20人程度でしたか・・・・


家がまるで野菜や魚のように飛ぶように競り落とされていく中で、本当にうまい事やったね~なんて関心してしまいました。


ゴールドラッシュの頃、砂金採りにやってきた人々に道具を売る商売をした人がいました。

彼らにとって砂金が採れようが採れまいが、まったく関係ありません。 砂金を採る人たちから必ず一定額の収入を得る事ができたのです。 当時砂金採りよりもよほど儲かったと聞いています。


この次はリストアップされている物件を全て見て回ってから参加したいと思います。


さあ、coolcutsのマイホーム戦略、まだまだ続く!


www.US Home Auction.com ←詳しくはこちらで・・・・・





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【2008/06/23 17:56】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






スタバの思惑  | エージェントへの道
Seattle-caffe.gif


最近どこのスタバへ行っても、なんだか違和感があった。


少し前まではコーヒーだけじゃなくてCDにDVDにそしてノベルまで、いろんな商品の陳列棚がところ狭しとおいてあったのに、陳列棚が全部何処かへ片付けられて、スペースが広々となっている。


コーヒーマグやコーヒーマシンだけでなく、自社レーベルのミュージックCDを発売してみたり、
同じ空間を最大限に利用して他の事業体に進出していくスタバの戦略には少し関心していた。

だって、他事業を始めるたびに新たな空間で商売をするやり方では箱の維持費がかなり高くついてしまうので、


既存にある空間での異業種への事業拡張というのはあっぱれな戦略だと思っていた。


しかし!


いきなりの店内事業縮小・・・・・・

何が起こっているのかわからなかった。


だから、元スタバのスタッフに質問してみた。




元スタバのスタッフ:


『僕が一年前に一株$38だったスタバの株価が一株$32になっているんだよ、大損さ・・・・・


コーヒーの売れ行きが悪くなってね、全国的に売り上げが落ちているんだ


それでね、


【いろんな商品を陳列している事が客様にあまり良いイメージを与えてないのでは?】


という考えにいたって、全て棚を撤去することにしたんだ。
→ more・・
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テーマ=マーケティング - ジャンル=ビジネス

【2008/03/08 01:49】   トラックバック(0) | コメント(2) | Top↑






裏窓  | エージェントへの道
Uramado.gif


皆さんご無沙汰いたしました!!

全ての荷物を土曜日の月末までに運び出し、引越し開始日から一週間以上経て

昨夜やっとネット環境が整いました。

ほんとうは23日からインターネットが新居で復旧するはずだったのですが

そこはやっぱりCOX SUCKS ! という言葉道理

23日にアパートへのネット配信を止めてから、ずっとこちら側の社内工事を怠っていた事が判明!!


まあ、でもおかげさまで引越しに集中できました。


アパート暮らしの時よりもネット環境が早い気がするのですが、一軒家とアパートでは違うのかな?


さて、僕が今回引っ越してきた3 BED ROOM 2.5 BATH 2 CAR GARAGEの一軒家

依然としてフロアー中に荷物が散乱しています・・・・・・

写真は2階にあるマスターベッドルームにある裏窓から家並みを見下ろしたもの。

お隣さんのお庭が丸見えって事は僕んちの庭も丸見え・・・・

まるでヒッチコック監督の『裏窓』状態です。

でも、やっぱり一軒家はいいですね~

久しぶりに家の中で大声で歌を歌ってしまいました。 


僕の家の屋根は~ 高く空を切りぃ~

窓辺から 下にぃ~ 家並みを見下ろすぅ~ ♪



引越しの最中は、何度も何度も山手の新興住宅地とフリーウエー付近にあるアパート

往復30分間を毎日何度も往復。


退屈なので、ず~っとロバートキ・ヨサキ 『Rich Dad and Poor Dad』 (金持ち父さん、貧乏父さん)を聞き続けました。


そして、ようやく方針が固まりました。

* 【マイホームは財産では無い! 借金だ!】

     【借金は最小限に、財産を作る事を目指す!】


恐らく僕達はこのロバート・キヨサキの教えに従って、プロパティー・タックス削減と健全なキャッシュ・フローの確立の道を取るでしょうから、つかの間の一軒家暮らしをちょっぴり満喫したいと思います。

よほどの特価物件があれば別ですが・・・・・・・(あ~あまだこんな事言ってるぅう~)


どちらにしても、名作 『裏窓』 のように、実際に手に触れ確かめる事ができない物事でも...

根気よく観察、考察していれば必ず全体像が見えて来るでしょうから


本格的に物件を手に入れようとしている、この2008~09の時勢を


学問のすゝめ』 ならず 『裏窓のすゝめ』 で過ごしたいと思います。


何故なら、現代世間様に流通する多くの情報が実際にはコマーシャリズムによって成立っている場合が多いという事を体感したからです。(実際に4年前、Davidの本を読んで後にマイホーム購入を決意した人も多いはず。)




*↓



→ more・・
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【2008/03/04 05:49】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






クリスタルメスの館 ( 続編 3 )  | エージェントへの道
山手の閑静な高級住宅地に

立ち並ぶ美しい家々、


そして鉄製の綺麗な装飾が施された門構え

一歩足を踏み入れると、そこには最近の住宅ではあまり見られないほど

広い裏庭が広がっていた。


どうみてもそこが彼の言っているような覚せい剤の工場だなんて信じられない・・・・・・


ピンポ~ン


ニコヤかに迎えてくれた不動産管理者


エントランスを開いて中へ入る........


目の前に広がっていた光景はまるで美しいその概観からは想像を絶する内容だったぁ!!!!!





荒廃しきった。


その表現がぴったりくる。

カピカピに汚れた絨毯

新築の家の壁のあちらこちらには、剥ぎ取られたような穴が開いていた

最近のマイホームでは珍しくない、豪華なキッチンセットは原型を留めず

電子レンジや皿洗い機など、全て無く、棚の戸も全て取り払われていた。

3つあるはずのバスルームの2つは粉々に砕かれ、鏡もシンクも無い・・・・・・



いったいどんな暮らし方をすれば是ほど変わり果てた姿になるのだろうか?



驚いている僕達の表情を察したのか管理者はこう話し出す。


 『この状況ですので、周囲の家の価格よりも1千万円以上もお安い値段で提供させていただいています。 しかしながら、お客様が700万円ほど投資すればまた綺麗な状態で暮らしていただけるかと存じます。』

彼女は麻薬組織についてはいっさい触れなかった。


ここに入ってからほんの10分ほどしか経過していないのに、妻が頭痛を訴えて来た。

吐き気もするという。 一緒に同行したいた義理の妹も症状が出始めたので


気分が優れないので、早急に退散する事にした。



笑顔を絶やさない管理者は『ご決断が決まれば、こちらへお電話くださいね』と言って名刺を渡した。


たった10分の訪問中に3組の購入希望者がその家を訪れていた。


彼らは恐らく事実を知らされてはいないだろう・・・・・・




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【2008/02/18 12:23】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






クリスタルメスの館 ( 続編 2 )  | エージェントへの道
ずっとおかしいと思っていたんだよ。

あの家に出入りする者は誰?と確定できないほど沢山のメキシコ人の

それも柄の悪いのばかりだったんだ。

私は同じストリートの入り口あたりに住んでいるもんでね・・・・・・


家族の安全を守るために家の前に夜間でも撮影できる隠しカメラを設置して、ずっと見張り続けたんだ。

すると、来るわ来るわ、風体に不釣合いな高級車を乗り回してね。


間違いなくメキシコの麻薬ディーラーかなにかだ。




そのうちに警察の監視下に入ってね、家宅捜査の末驚くべき事実が判明したんだ。


その家はただの麻薬流通センターぐらいにしか思っていなかったが


実は! クリスタル・メス(crystal meth)っていう


覚せい剤の製造工場だったんだよ!


お前さん達、ほんとうに買うのはよしたほうがいい。


あの家の中には覚せい剤の原料が空気中やら、壁の中に染み付いて、その場にいるだけで人間の体を蝕んでいくんだ。しかも何年もそこに残留し続けるんだ。

それに、今でもその家が警察の監視下に入った事を知らないメキシコのマフィアが、いつあの家を訪れるかもしれない・・・・


あまりの突拍子も無い事実に動揺しながらも、ひとまず彼にお礼を言ってその場を去った。


続く・・・・・・

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【2008/02/17 00:09】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






クリスタルメスの館  | エージェントへの道
先日見えられたお客様がこんな事をおっしゃっていました。

『私の勤める会社はフォークロージャーの手続きを請け負う会社なのですが、半年前まで一日あたり25件だった件数が、今は一日800件にもなってるの。全米じゃなくてアメリカのわずか8州での事よ。 私達の会社はこの莫大な件数をこなすためにツーシフト制で作業にあたっているわ』

と、いう事で・・・・・・

2年前はツーベッドルームのコンドーも日本円で5千万近い価格がついた時期もあったのに
市場価格はどんどん下がっていって、いまや新興住宅地の一軒家が3ベッドルームでその値段よりも安いという状況になってきている。


年末に3000万円以上したツーベッドルームのコンドーが現在2000万円以下へ、急激に下がり続ける住宅価格事情にcoolcuts一家はいまだに買い時見極められず、いまだ家探し日々奮闘中。


そんなある日の事、

市場価格5千万円平均の一軒家が3千5百万円で出ていた。

3ベッドルーム3バスの2カーガレージだ


そのロケーションでその物件がその値段!!!!

信じられない価格なので、僕達は早速チェックしに行く事に決めた。



ロケーションは新興住宅地のど真ん中、その周囲のどの家を取ってみても、未だ5千万円台をキープしている代物ばかり・・・・・


お目当ての物件にたどり着くまで少し迷ってしまった。


そこで近所の方へストリートと家番号を見せて、道を尋ねた。


『この家ならすぐ裏側にあるよ、そこの道を通って向こう側へ出るがいい・・・・・


    ところで・・・・・お前さんたち、まさかあの家を買おうと思っているのでは無いだろうね?』


紳士はちょっといぶかしげな表情で僕達を見た。


『かなりお買い得な価格なので当然、良い物件なら購入も考えています。』


『そうか・・・・それならば、まず、私の話を聞いてからにした方が良い』


ずいぶん意味深な語り口調に、不安を覚え僕達は顔を見合わせた。 


続く
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【2008/02/15 03:22】   トラックバック(0) | コメント(4) | Top↑






お疲れですね  | エージェントへの道
Madotree.gif


『お疲れのようですね~』

今日も朝からフル稼働でヘトヘトだわ


『そうなんですか、クリスマス前なのに大変ですね』


ええ、私の会社はforeclosureの手続きをする会社なの


不幸なことに私どもの業界が今や大忙しなのよ


昨年の今頃は一日にたった14件


今年は一日400件以上の手続きが行われているのよ。


本当に大変な世の中になってしまったわね。


手続きをしながらね、みんな今年も暖かいマイホームにツリーを飾って


幸せなクリスマスを夢見てたのかな、なんて思うとやるせなくなってしまうのよ。


ほんと、因果な商売よね~
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【2007/12/23 18:43】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






利息凍結で救済措置?  | エージェントへの道
お仕事の景気はどうですか?

ほら、確かプールを作っていらしたんですよね。


『それがね、山火事騒動からもうぷっつり電話が鳴らなくなったんだ。』


山火事とプールが何か関係があるんですか?


『気分的な問題だとは思うけどね、景気もけっして良くないし。サブプライム問題でフォークロージャーが増え続けているから、今は家のデコレ投資をするくらいなら株を買ったりするほうが良いって感じなのかな?』


家はどんどん値落ちしていってますが、これからいつまで落ち続けるんでしょうね。(ラジオのニュースでは2008年までこの傾向は続いて1.7%の下落が予測されている)って言ってました。


『行政の出方次第だろうね~、先週の火曜日にアーノルドシュワルツネッガー州知事と4大レンダー達が発表した内容によると


利息の凍結


を行うらしい。つまり、近い将来利息が跳ね上がる ARM(Adjastable Rate Mortgage Loan)等の利息変動型ローン商品で契約した人でも、利息の上げを一時的に凍結してフォークロージャーを防ごうって事さ。』


え? そんな事したっていつかはまたその利息分を支払う必要性は出てくるんでしょう?

僕はローン契約の見直しのほうが重要だし、プロパティータックスを値下げする事も同時に行う必要があると思うんだけど。



『これだけフォークロージャーが出ていて市のTAX収入が減っているのに、それはしないだろう。なあ、だって政治が守ろうとしているのはホームオーナー達じゃない。銀行さ。 この国がどれだけお金持ちを優遇する国かっていうのはもうわかっているだろう? 借金返済を一時的にでも先延ばしにしておけば現在のフォークロージャー多発に歯止めが効くだろうし、銀行の損失も減るってもんよ。』



ホームオーナーにとってももしかしたら値崩れがとまる事で売りやすくなるかもしれませんね。


『いや~それはどうかな? 日本の住宅価格だって少しずつ下がりつづけているだろう? 結局バランスの問題なんじゃないかな?』


僕もそれは思っていました。サンディエゴの平均年収がたとえば$4000ならば、夫婦2馬力で働いても月$8000。

バランスの取れた取引が可能になるのは、マックス$320.000ってところじゃないですか? それが今でも平均的な規模の家屋で表向きな市場価格は$600.000以上なのだから、約2倍ですね。


『そうそう、そこなんだよ。しかもレンダーはこのサブプライム問題には相当痛い目をみたからさ、ローンの貸付をかなり厳しくしている。よほどサンディエゴの平均年収が上がらないかぎり、一軒家を買える人間は限られてくるだろうね。


カリフォルニア州はこの1月に最低賃金を$8まで引き上げる予定だが、それで追いつくほどのアンバランスじゃない。

きっとジワリジワリとさがり続けるだろうと思うよ。今回の利息凍結の処置は激しい下落を食い止める要因にはなるだろうけどね。』

(結構微妙な展開になってきましたね・・・・・・)

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今朝もしきりにマウント・ソリデットの地盤沈下の訴訟問題についてTVのニュースが取り扱っていた。


行政が地盤沈下の危険性を伝えている土地に家を建てた住人達が果たしてそのダメージの救済金を行政から引き出す事ができるのでしょうか?

もし、それが可能なら危険なローン商品だと知ってか知らぬか、手を出してしまった新興住宅地のサブプライム達に救いの手が出てもおかしくないはず。

方やロホイヤの最高級住宅地に暮らす大金持ちの皆様、きっとミリオンダラーの家なんて軽く買ってしまえるほどの貯えがあるでしょう。

一方、サブプライム達は住宅価格が高騰する中で、やっとの思いで手に入れたマイホームのローンが詐欺まがい。


シュワちゃん、救うべきはいったどちら?


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【2007/11/29 01:34】   トラックバック(0) | コメント(0) | Top↑






マイホーム戦略その5 foreclosure  | エージェントへの道
最近家を見てまわっていると、すさまじく散らかっていて、きっと夜逃げ同然だったことをうかがわせる物件も少なくありません。

2007年の上旬まで続いた Seller's market (売り手市場)は2004年から加熱、Baby Boomer とそのJr.世代を2層に巻き込みながら加速していった。

やがて価格が人々の平均年収の天井を突き破ると、悪徳なローン商品が幻の天井を低い位置に設定して、マイホームバブル参加組みの裾野を広げて行った。

さて、現在市場最悪と言われるほど多くのforeclosureが出ているのはこの幻の天井のなれの果てです。

foreclosureまでの流れはさまざまですが・・・・・・

まず支払いが滞ってくるとまず考えるのがリファイナンス

ここでは行われる事はさまざまですが、利子の%を小さくして支払い期間を延長する代わりに結果的には多額手数料や、不動産価値が上がった分から借り入れするなど元本が膨れ上がり借金が膨れ上がるという事実を多くの人が知らなかったようです。

ファイナンスの世界の鉄則としては、誰もが利子分しか支払っていない、特に2年内にリファイナンスを行うのは好ましくないと聞きました。(投資目的の住宅売買を禁止する為、法律上2年は購入物件に居住が義務付けられているので、2年経った段階でその地域の市場が変動する可能性が高いから、その時点での対応が行き詰ってしまいます。)

しかも!

ネガティヴ型のARMに引っかかってしまった人は元本が返済できていないうえに、リファイナンスもできない。

とにかく家が維持できないとわかった以上速やかに対応しなければ泥沼に落ちてしまいます。


まず、銀行側は Short Sale というのを薦めます。


ここで物件を売却する事ができれば担保引渡しを免れます。つまりほとんど普通にマイホームを売却しているのと同じなので貯蓄や401K、自動車、株やその他の資産価値のあるものは全て守る事ができます。クレジットスコアにも傷がつきません。

そして、それでも家が売れないでいると

とうとう foreclosure ということになります。


これでマイホームオーナーが失うのは確か401Kを除く全財産ですが、きちんと手続きを介せばクレジットスコアはある程度維持する方向性も考えられます。


銀行側は根こそぎ資産を回収しようとしますが、債務者は親戚の銀行口座にお金を預けるなどして回収不可能な状態にしてしまいます。

日本の皆さんには???ではないですか?


そう、アメリカでは家等を買う時に保証人なんて要りません。
それだけではなく、本人の資産の枠を超えて負債を回収することを禁止しています。

本人が所有する物件が担保として働くので銀行が手に入れるのはほぼ物件だけというケースが多いようです。

負債者はたとえフォークロージャーをしたとしても、クレジットスコアへのダメージが小さければ、3年後再びFirst Time Home Buyer の資格が得られ、収入さへある程度の年収を満たしていさへいれば比較的簡単に再度マイホームを手に入れる事ができます。

アメリカはあくまでお慈悲の国なのです。

昨今の状況で大変なのは銀行のほうです。


家を担保として取ったはいいけれど、、、

さあ、もうすぐ毎月支払うHOA(ホームオーナーアソシエーションフィー)やメルローズ、それに資産税の支払いに、銀行の財源がどんどん使われる事になります。

早く現金化したいので、速やかに売却したい。

しかし、売ろうにも、市場が冷え切ってなかなか売れない・・・・



Short Sale (銀行が物件を所有しない段階の取引) から Foreclosure (銀行が一切の所有権を譲り受ける)までの過程を理解したうえで、次回 不動産業界の情報の階層構造と Buyer's Market のお話をしたいと思います。
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テーマ=不動産投資 - ジャンル=株式・投資・マネー

【2007/11/10 02:24】   トラックバック(0) | コメント(2) | Top↑






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