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ある朝目を覚まして、仕事にお出かけ〜っとっと･･･！
 何ですか？ コレ？ 我が家のまん前にショートセールの札が立っています。 あれ？ 大家さんに連絡を取ると･･････ 『モーゲージが払えないから売る事にしました。 ロックボックスを取り付けて家の中を見せられるようにしたいのですがよろしいですか？』 と、来た 家財道具が中にあるのに赤の他人が上がりこんであちらこちら見て回れると非常に困ります と、言う事で今月いっぱいでまたもや引越しです！！！ と、いっても購入する家はまだ見つかっていません。 アパート暮らしに逆戻りです。 そんなこんなでサブプライマル問題の波状はかなり周囲の家々に影響を与えています。 周辺はフォークロージャー、ショートセール、バンクオウンの雨あられ！！！ そればかりかバイヤーサイドにも締め付けが来ています。 市場の活性化を促すために低金利政策を続けてきたアメリカ経済も、経済破綻を恐れインタレストレートを1パーセント引き上げてきました。 そして僕たちに新たな難関 ローン会社は100％ファイナンシャルをしない！ 最低でも５％の頭金を用意する事を購入者に義務付けました。 ここは先手を売っておいたので何とかクリアできそうです。 でも、次なる問題はエスクローです。 エスクローとは、売り手と買い手の間に中立の立場で取引の正当性を保持する機関なのですが 不動産業を営む友人はこの6ヶ月間ほぼ無報酬で働いているそうです。 なぜなら、お客様がオファーをかけてもエスクローがなかなか売買許可を出さないそうなのです。 一度オファーを出しても3ヶ月から6ヶ月以上も回答が帰って来ません。 そういえば、僕たちが出したオファーにもぜんぜん返答がありません。 という事で戦略を変えることにしました。 片っ端からオファーをかけておいて返答を待つ だって、6ヵ月後駄目だしが来てまた一からなんて気が遠くなってしまいます。 先日イーストレイク地区より少しだけ南側の団地群の中で ツインマスター＋ツーベッドルーム＋2カーガレージ、３＆ハーフバスルームで＄300,000の物件を見つけました。 広い庭付で築2年です 義理の妹夫婦も一緒に見に行ったのですが、彼らは2年前に20年物の小さな3ベッドルームワンバス をゲットーな場所で購入して400,000台だったと言っていました。 さてさて、無事マイホームが購入できるのはいつになる事やら････････ おっと！ それよりまずは住むところを探さなくちゃ･････ |
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お仕事は何をされているんですか？
『ビジネスアドバイザーをしています。』 それはどのようなお仕事ですか？ 『色々なデータや過去のビジネスの成功例などを参照しながら、クライアントの経営する会社がよりよい経営状態に持っていけるよう、数値的にな読みも行いながらアドバイスをしていく仕事です。』 なんだか難しそうですね 僕たちができる事はアドバイスだけだし、決定権はオーナー側にあります。 だから会社の経営事態は経営者が実際に行うので彼らに比べたらリスクはまったくありませんが、与えるアドバイスの内容は細心の注意が必要ですね。 そうですよねひとつの会社の将来がかかっていますからね。 『と、いっても 最近はアメリカの大企業がヨーロッパの投資家に買収をされるケースが増えています。 僕たちはその調停役として立ち回る事が多くなってきました。』 そんなにアメリカの企業がＭ＆Ａされてるんですか？ 『ええ、そうですよ。 本当に増えています。 現在の状況を経済界では Ａｍｅｒrica Is For Sale って皮肉っぽく呼んでいます。』 日本もバブルがはじけた後に日本の会社の実質的な経営権が外資に取って代わった例がたくさんあったけれど、そんなに簡単に外部の人間が会社を売り買いできるものなんですか？ 僕が不思議に思うのは、会社の規模をこの美容院の小さな規模に置き換えてみると、一生懸命従業員とともに作り上げてきた、ファミリーのようなものだと思うんです。 それを オーナーとその取引相手の都合だけで簡単に売り買いするなんて考えられないんです。 『実際にはいくつものセイフティーラインが用意されていて、ある程度のパーセンテージの株数を保有するようになると、株主会の採択で所持株を売る支持が下されたりするので、そう簡単には会社がまったく赤の他人に売り渡される事はありません。』 会社側から 『どうぞ買ってください。』って場合は別ですけどね。 じゃあ、現在のこの状況は、アメリカの会社が身売りしているって事ですか？ 『アメリカの大企業は、この20年の間にすっかりオリジナルの経営者の手を離れて、投資家が多くの株を所有する傾向にあります。 値段が下がらないうちに売りに出す。 値ごろ感が出ていたから買収をかける。 株や不動産、その他の投資商品と感覚的にはあまり変わらなくなってしまったんでしょうね。』 以前日本で沸いて出た堀江モンのフジテレビ買収騒動を思い出していた。 日本も時代が変わればあんなことそれほどの騒動も無く、あっさりと事が済んじゃうのかな？ でもそうなっちゃうとあっさり売り買いされる会社の元で働く従業員達はどんな気持ちなんでしょう？ |
 3月から格安で借りていた一軒家もそろそろまた引越しをしなければならない雲行きになってきました。 それと平行して、5月の後半から一軒家で3ベッドルームでもかなり価格がお手ごろになってきている事と、公定歩合が１％引き上げられたことで市場は買いの空気が出始めています。 おちおちしていると価格が上昇し始めるかもしれません。 個人的にはサブプライマル問題がこれからもっともっと深刻化するデータがでているいのでもう少し価格の落ちを読んでいるのですが、このままたくさんの人が買いに走るとやがて価格上昇を引き起こす事になるので実際の価格の流れを確認する為に 今日は知り合いの不動産屋さんにお願いしてオークションへ行ってみました。 コンベンションセンターのだだっ広い会場がたくさんの人で埋め尽くされていました。 9：00に会場入りするとすでに競りの練習が行われていました。 『ちょっと、失礼ここ開いてますか？』 僕の隣に座った年配の男性はブローカーをしているそうです。 『私だったらまだまだ価格が落ちると考えているから焦っては買わないね。このオークションで怖いのは高く値付けをしすぎるケースが多々あることさ。』 それにしても、競りを担当するアナウンサーの早口な事早く口な事・・・・・・ それにいっきに価格をジャンプさせてあたかも誰かがその値段で入札しているかのように見せかけます。そしてつられてこないと思いきやまた価格を下げてくるんです。 オークションがスタートしてからは、一生懸命数字を聞き取りながら競売物件のカタログに実際の落札価格をメモしていきました。 中には既に僕達が見学に行った事のある物件もあって市場価格とオークション落札価格を比較することができました。 すると隣のおじさん・・・・・ 『お〜こんなgood deal は見た事が無いよ、私はこの物件見にいったんだけどね〜かなりいい家でしたよ。』 僕達が見に行った事がある物件もそのときの表示価格よりも＄100，000近く安値で落札されていきます。 舞台の上で競りを担当している方があきれ顔で 『どなたかいませんか？200、では195、あ〜190！！！ どうしてしまったんでしょうねサンディエゴの価格は、この物件は前回取引価格＄300.000以上だったんですよ。 え〜い185で落札』 多くのコンドーは月々のローン返済額が家賃よりもかなり下回る内容での落札だったので、投資用物件としてはもうもってこいです。 会場内を走り回って顧客と競りの間でサポートをする係りも結構頻繁にフックをかけてきます。 実際には＄240，000までしか金額提示がされていないのに『＄260、000で落札できますよ』なんて吹っかけてくるから、注意深く価格の流れを追わなければ本当に高い買い物になりそう。 エージェントを従えて来ている人は適正価格のセンスがあるのですが、まったくの素人さんは感情の抑揚のままかいに焦ってしまいとんでもない高値をつける人もいらっしゃいました。 実際に、なんであんな物件をあの値段で買うんだろう？なんて場面って結構あったんです。 ＊それに、落札後にさまざまな諸費用がかかってくるのも頭において賭けなければかえって損をしてしまいます。 まずは＄５０００のキャッシが準備できる事が条件 落札価格プラス５％のBuyer's Premiumが加算され その後にまた５％のEarnest Priceが加算される 上記の合算分に含まれるが＄5000ほどチェックで支払いを終えておく そしてRemainder Personal Check が＄5、500 3%の closing cost と financing cost は別途必要 しかもこれらに対して交渉不可能ということらしい。 ＄200、000の物件で26、000のプラスです。 本当にお得な買い物をしない限りちょっと高く付きそうです。 もちろんこの値段の家はほとんどありませんから、どれだけ儲かるんですかねぇえ！ 彼らは！ 会場で係員として働く人の数、おそらく20人程度でしたか・・・・ 家がまるで野菜や魚のように飛ぶように競り落とされていく中で、本当にうまい事やったね〜なんて関心してしまいました。 ゴールドラッシュの頃、砂金採りにやってきた人々に道具を売る商売をした人がいました。 彼らにとって砂金が採れようが採れまいが、まったく関係ありません。 砂金を採る人たちから必ず一定額の収入を得る事ができたのです。 当時砂金採りよりもよほど儲かったと聞いています。 この次はリストアップされている物件を全て見て回ってから参加したいと思います。 さあ、coolcutsのマイホーム戦略、まだまだ続く！ www.US Home Auction.com ←詳しくはこちらで・・・・・  |
 最近どこのスタバへ行っても、なんだか違和感があった。 少し前まではコーヒーだけじゃなくてＣＤにＤＶＤにそしてノベルまで、いろんな商品の陳列棚がところ狭しとおいてあったのに、陳列棚が全部何処かへ片付けられて、スペースが広々となっている。 コーヒーマグやコーヒーマシンだけでなく、自社レーベルのミュージックＣＤを発売してみたり、 同じ空間を最大限に利用して他の事業体に進出していくスタバの戦略には少し関心していた。 だって、他事業を始めるたびに新たな空間で商売をするやり方では箱の維持費がかなり高くついてしまうので、 既存にある空間での異業種への事業拡張というのはあっぱれな戦略だと思っていた。 しかし！ いきなりの店内事業縮小・・・・・・ 何が起こっているのかわからなかった。 だから、元スタバのスタッフに質問してみた。 元スタバのスタッフ： 『僕が一年前に一株＄３８だったスタバの株価が一株＄３２になっているんだよ、大損さ・・・・・ コーヒーの売れ行きが悪くなってね、全国的に売り上げが落ちているんだ それでね、 【いろんな商品を陳列している事が客様にあまり良いイメージを与えてないのでは？】 という考えにいたって、全て棚を撤去することにしたんだ。 |
 皆さんご無沙汰いたしました！！ 全ての荷物を土曜日の月末までに運び出し、引越し開始日から一週間以上経て 昨夜やっとネット環境が整いました。 ほんとうは23日からインターネットが新居で復旧するはずだったのですが そこはやっぱりCOX SUCKS ! という言葉道理 23日にアパートへのネット配信を止めてから、ずっとこちら側の社内工事を怠っていた事が判明！！ まあ、でもおかげさまで引越しに集中できました。 アパート暮らしの時よりもネット環境が早い気がするのですが、一軒家とアパートでは違うのかな？ さて、僕が今回引っ越してきた3 BED ROOM 2.5 BATH 2 CAR GARAGEの一軒家 依然としてフロアー中に荷物が散乱しています・・・・・・ 写真は２階にあるマスターベッドルームにある裏窓から家並みを見下ろしたもの。 お隣さんのお庭が丸見えって事は僕んちの庭も丸見え・・・・ まるでヒッチコック監督の『裏窓』状態です。 でも、やっぱり一軒家はいいですね〜 久しぶりに家の中で大声で歌を歌ってしまいました。 僕の家の屋根は〜 高く空を切りぃ〜 窓辺から 下にぃ〜 家並みを見下ろすぅ〜 ♪ 引越しの最中は、何度も何度も山手の新興住宅地とフリーウエー付近にあるアパート 往復３０分間を毎日何度も往復。 退屈なので、ず〜っとロバートキ・ヨサキ 『Rich Dad and Poor Dad』 （金持ち父さん、貧乏父さん）を聞き続けました。 そして、ようやく方針が固まりました。 ＊ 【マイホームは財産では無い！ 借金だ！】 【借金は最小限に、財産を作る事を目指す！】 恐らく僕達はこのロバート・キヨサキの教えに従って、プロパティー・タックス削減と健全なキャッシュ・フローの確立の道を取るでしょうから、つかの間の一軒家暮らしをちょっぴり満喫したいと思います。 よほどの特価物件があれば別ですが・・・・・・・（あ〜あまだこんな事言ってるぅう〜） どちらにしても、名作 『裏窓』 のように、実際に手に触れ確かめる事ができない物事でも... 根気よく観察、考察していれば必ず全体像が見えて来るでしょうから 本格的に物件を手に入れようとしている、この2008〜09の時勢を 『学問のすゝめ』 ならず 『裏窓のすゝめ』 で過ごしたいと思います。 何故なら、現代世間様に流通する多くの情報が実際にはコマーシャリズムによって成立っている場合が多いという事を体感したからです。（実際に４年前、Davidの本を読んで後にマイホーム購入を決意した人も多いはず。） ＊↓ |
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山手の閑静な高級住宅地に
立ち並ぶ美しい家々、 そして鉄製の綺麗な装飾が施された門構え 一歩足を踏み入れると、そこには最近の住宅ではあまり見られないほど 広い裏庭が広がっていた。 どうみてもそこが彼の言っているような覚せい剤の工場だなんて信じられない・・・・・・ ピンポ〜ン ニコヤかに迎えてくれた不動産管理者 エントランスを開いて中へ入る........ 目の前に広がっていた光景はまるで美しいその概観からは想像を絶する内容だったぁ！！！！！ 荒廃しきった。 その表現がぴったりくる。 カピカピに汚れた絨毯 新築の家の壁のあちらこちらには、剥ぎ取られたような穴が開いていた 最近のマイホームでは珍しくない、豪華なキッチンセットは原型を留めず 電子レンジや皿洗い機など、全て無く、棚の戸も全て取り払われていた。 ３つあるはずのバスルームの２つは粉々に砕かれ、鏡もシンクも無い・・・・・・ いったいどんな暮らし方をすれば是ほど変わり果てた姿になるのだろうか？ 驚いている僕達の表情を察したのか管理者はこう話し出す。 『この状況ですので、周囲の家の価格よりも1千万円以上もお安い値段で提供させていただいています。 しかしながら、お客様が700万円ほど投資すればまた綺麗な状態で暮らしていただけるかと存じます。』 彼女は麻薬組織についてはいっさい触れなかった。 ここに入ってからほんの１０分ほどしか経過していないのに、妻が頭痛を訴えて来た。 吐き気もするという。 一緒に同行したいた義理の妹も症状が出始めたので 気分が優れないので、早急に退散する事にした。 笑顔を絶やさない管理者は『ご決断が決まれば、こちらへお電話くださいね』と言って名刺を渡した。 たった１０分の訪問中に3組の購入希望者がその家を訪れていた。 彼らは恐らく事実を知らされてはいないだろう・・・・・・ |
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ずっとおかしいと思っていたんだよ。
あの家に出入りする者は誰？と確定できないほど沢山のメキシコ人の それも柄の悪いのばかりだったんだ。 私は同じストリートの入り口あたりに住んでいるもんでね・・・・・・ 家族の安全を守るために家の前に夜間でも撮影できる隠しカメラを設置して、ずっと見張り続けたんだ。 すると、来るわ来るわ、風体に不釣合いな高級車を乗り回してね。 間違いなくメキシコの麻薬ディーラーかなにかだ。 そのうちに警察の監視下に入ってね、家宅捜査の末驚くべき事実が判明したんだ。 その家はただの麻薬流通センターぐらいにしか思っていなかったが 実は！ クリスタル・メス（crystal meth)っていう 覚せい剤の製造工場だったんだよ！ お前さん達、ほんとうに買うのはよしたほうがいい。 あの家の中には覚せい剤の原料が空気中やら、壁の中に染み付いて、その場にいるだけで人間の体を蝕んでいくんだ。しかも何年もそこに残留し続けるんだ。 それに、今でもその家が警察の監視下に入った事を知らないメキシコのマフィアが、いつあの家を訪れるかもしれない・・・・ あまりの突拍子も無い事実に動揺しながらも、ひとまず彼にお礼を言ってその場を去った。 続く・・・・・・ |
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先日見えられたお客様がこんな事をおっしゃっていました。
『私の勤める会社はフォークロージャーの手続きを請け負う会社なのですが、半年前まで一日あたり２５件だった件数が、今は一日８００件にもなってるの。全米じゃなくてアメリカのわずか８州での事よ。 私達の会社はこの莫大な件数をこなすためにツーシフト制で作業にあたっているわ』 と、いう事で・・・・・・ ２年前はツーベッドルームのコンドーも日本円で５千万近い価格がついた時期もあったのに 市場価格はどんどん下がっていって、いまや新興住宅地の一軒家が３ベッドルームでその値段よりも安いという状況になってきている。 年末に３０００万円以上したツーベッドルームのコンドーが現在２０００万円以下へ、急激に下がり続ける住宅価格事情にcoolcuts一家はいまだに買い時見極められず、いまだ家探し日々奮闘中。 そんなある日の事、 市場価格５千万円平均の一軒家が３千５百万円で出ていた。 ３ベッドルーム３バスの２カーガレージだ そのロケーションでその物件がその値段！！！！ 信じられない価格なので、僕達は早速チェックしに行く事に決めた。 ロケーションは新興住宅地のど真ん中、その周囲のどの家を取ってみても、未だ５千万円台をキープしている代物ばかり・・・・・ お目当ての物件にたどり着くまで少し迷ってしまった。 そこで近所の方へストリートと家番号を見せて、道を尋ねた。 『この家ならすぐ裏側にあるよ、そこの道を通って向こう側へ出るがいい・・・・・ ところで・・・・・お前さんたち、まさかあの家を買おうと思っているのでは無いだろうね？』 紳士はちょっといぶかしげな表情で僕達を見た。 『かなりお買い得な価格なので当然、良い物件なら購入も考えています。』 『そうか・・・・それならば、まず、私の話を聞いてからにした方が良い』 ずいぶん意味深な語り口調に、不安を覚え僕達は顔を見合わせた。 続く |
 『お疲れのようですね〜』 今日も朝からフル稼働でヘトヘトだわ 『そうなんですか、クリスマス前なのに大変ですね』 ええ、私の会社はforeclosureの手続きをする会社なの 不幸なことに私どもの業界が今や大忙しなのよ 昨年の今頃は一日にたった14件 今年は一日400件以上の手続きが行われているのよ。 本当に大変な世の中になってしまったわね。 手続きをしながらね、みんな今年も暖かいマイホームにツリーを飾って 幸せなクリスマスを夢見てたのかな、なんて思うとやるせなくなってしまうのよ。 ほんと、因果な商売よね〜 |
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お仕事の景気はどうですか？
ほら、確かプールを作っていらしたんですよね。 『それがね、山火事騒動からもうぷっつり電話が鳴らなくなったんだ。』 山火事とプールが何か関係があるんですか？ 『気分的な問題だとは思うけどね、景気もけっして良くないし。サブプライム問題でフォークロージャーが増え続けているから、今は家のデコレ投資をするくらいなら株を買ったりするほうが良いって感じなのかな？』 家はどんどん値落ちしていってますが、これからいつまで落ち続けるんでしょうね。（ラジオのニュースでは2008年までこの傾向は続いて1.7％の下落が予測されている）って言ってました。 『行政の出方次第だろうね〜、先週の火曜日にアーノルドシュワルツネッガー州知事と４大レンダー達が発表した内容によると 利息の凍結 を行うらしい。つまり、近い将来利息が跳ね上がる ARM（Adjastable Rate Mortgage Loan）等の利息変動型ローン商品で契約した人でも、利息の上げを一時的に凍結してフォークロージャーを防ごうって事さ。』 え？ そんな事したっていつかはまたその利息分を支払う必要性は出てくるんでしょう？ 僕はローン契約の見直しのほうが重要だし、プロパティータックスを値下げする事も同時に行う必要があると思うんだけど。 『これだけフォークロージャーが出ていて市のTAX収入が減っているのに、それはしないだろう。なあ、だって政治が守ろうとしているのはホームオーナー達じゃない。銀行さ。 この国がどれだけお金持ちを優遇する国かっていうのはもうわかっているだろう？ 借金返済を一時的にでも先延ばしにしておけば現在のフォークロージャー多発に歯止めが効くだろうし、銀行の損失も減るってもんよ。』 ホームオーナーにとってももしかしたら値崩れがとまる事で売りやすくなるかもしれませんね。 『いや〜それはどうかな？ 日本の住宅価格だって少しずつ下がりつづけているだろう？ 結局バランスの問題なんじゃないかな？』 僕もそれは思っていました。サンディエゴの平均年収がたとえば＄4000ならば、夫婦2馬力で働いても月＄8000。 バランスの取れた取引が可能になるのは、マックス＄320.000ってところじゃないですか？ それが今でも平均的な規模の家屋で表向きな市場価格は＄600.000以上なのだから、約2倍ですね。 『そうそう、そこなんだよ。しかもレンダーはこのサブプライム問題には相当痛い目をみたからさ、ローンの貸付をかなり厳しくしている。よほどサンディエゴの平均年収が上がらないかぎり、一軒家を買える人間は限られてくるだろうね。 カリフォルニア州はこの1月に最低賃金を＄８まで引き上げる予定だが、それで追いつくほどのアンバランスじゃない。 きっとジワリジワリとさがり続けるだろうと思うよ。今回の利息凍結の処置は激しい下落を食い止める要因にはなるだろうけどね。』 （結構微妙な展開になってきましたね・・・・・・） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 今朝もしきりにマウント・ソリデットの地盤沈下の訴訟問題についてTVのニュースが取り扱っていた。 行政が地盤沈下の危険性を伝えている土地に家を建てた住人達が果たしてそのダメージの救済金を行政から引き出す事ができるのでしょうか？ もし、それが可能なら危険なローン商品だと知ってか知らぬか、手を出してしまった新興住宅地のサブプライム達に救いの手が出てもおかしくないはず。 方やロホイヤの最高級住宅地に暮らす大金持ちの皆様、きっとミリオンダラーの家なんて軽く買ってしまえるほどの貯えがあるでしょう。 一方、サブプライム達は住宅価格が高騰する中で、やっとの思いで手に入れたマイホームのローンが詐欺まがい。 シュワちゃん、救うべきはいったどちら？ |
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最近家を見てまわっていると、すさまじく散らかっていて、きっと夜逃げ同然だったことをうかがわせる物件も少なくありません。
2007年の上旬まで続いた Seller's market （売り手市場）は2004年から加熱、Baby Boomer とそのJr.世代を2層に巻き込みながら加速していった。 やがて価格が人々の平均年収の天井を突き破ると、悪徳なローン商品が幻の天井を低い位置に設定して、マイホームバブル参加組みの裾野を広げて行った。 さて、現在市場最悪と言われるほど多くのforeclosureが出ているのはこの幻の天井のなれの果てです。 foreclosureまでの流れはさまざまですが・・・・・・ まず支払いが滞ってくるとまず考えるのがリファイナンス ここでは行われる事はさまざまですが、利子の％を小さくして支払い期間を延長する代わりに結果的には多額手数料や、不動産価値が上がった分から借り入れするなど元本が膨れ上がり借金が膨れ上がるという事実を多くの人が知らなかったようです。 ファイナンスの世界の鉄則としては、誰もが利子分しか支払っていない、特に2年内にリファイナンスを行うのは好ましくないと聞きました。（投資目的の住宅売買を禁止する為、法律上2年は購入物件に居住が義務付けられているので、2年経った段階でその地域の市場が変動する可能性が高いから、その時点での対応が行き詰ってしまいます。） しかも！ ネガティヴ型のARMに引っかかってしまった人は元本が返済できていないうえに、リファイナンスもできない。 とにかく家が維持できないとわかった以上速やかに対応しなければ泥沼に落ちてしまいます。 まず、銀行側は Short Sale というのを薦めます。 ここで物件を売却する事ができれば担保引渡しを免れます。つまりほとんど普通にマイホームを売却しているのと同じなので貯蓄や４０１K、自動車、株やその他の資産価値のあるものは全て守る事ができます。クレジットスコアにも傷がつきません。 そして、それでも家が売れないでいると とうとう foreclosure ということになります。 これでマイホームオーナーが失うのは確か４０１Kを除く全財産ですが、きちんと手続きを介せばクレジットスコアはある程度維持する方向性も考えられます。 銀行側は根こそぎ資産を回収しようとしますが、債務者は親戚の銀行口座にお金を預けるなどして回収不可能な状態にしてしまいます。 日本の皆さんには？？？ではないですか？ そう、アメリカでは家等を買う時に保証人なんて要りません。 それだけではなく、本人の資産の枠を超えて負債を回収することを禁止しています。 本人が所有する物件が担保として働くので銀行が手に入れるのはほぼ物件だけというケースが多いようです。 負債者はたとえフォークロージャーをしたとしても、クレジットスコアへのダメージが小さければ、3年後再びFirst Time Home Buyer の資格が得られ、収入さへある程度の年収を満たしていさへいれば比較的簡単に再度マイホームを手に入れる事ができます。 アメリカはあくまでお慈悲の国なのです。 昨今の状況で大変なのは銀行のほうです。 家を担保として取ったはいいけれど、、、 さあ、もうすぐ毎月支払うHOA（ホームオーナーアソシエーションフィー）やメルローズ、それに資産税の支払いに、銀行の財源がどんどん使われる事になります。 早く現金化したいので、速やかに売却したい。 しかし、売ろうにも、市場が冷え切ってなかなか売れない・・・・ Short Sale （銀行が物件を所有しない段階の取引） から Foreclosure （銀行が一切の所有権を譲り受ける）までの過程を理解したうえで、次回 不動産業界の情報の階層構造と Buyer's Market のお話をしたいと思います。 |
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ここでまた問題が浮上しました。
チュラビスタ市、EAST LAKE周辺は人工湖の建設、水の都をアピールする一大宅地造成事業が始まってから20年、今や安全快適な南の高級住宅地として多くの人が移り住んでくるようになりました。 Chula Vista市はFirst Time Home Buyer Programを一応運営してはいるものの、他の地域に比較すると本当に比べ物にならないほど僅かな額でした。 自治体の補助金が大きな地域は治安が悪い地域であったり、街からかなり離れた立地条件の場所だったりします。 僕達はどうしても治安や娘のエジケーションを中核に置いて全ての判断を下さなければならないのでどうしてもEAST LAKEにこだわりました。 これではトラディショナルなローン方式でのマイホーム購入を諦め無ければならない。もし頭金制度にあくまでこだわるなら、頭金が貯金できるまでマイホーム購入は見送らなければならないので、 2008年から2009年が潮時と言われているBuyer's マーケットの波に乗り遅れてしまう！そう考えていました。（Buyer's マーケットの利点については次回お話する事にします。） そんな時、 WACHOVIA と運命の出会いを果たしました！ 東部を中心とした15州で活動しているこの銀行の前身はファーストユニオンバンクが旧ワコビアを合併吸収した形で生まれました。 その時にワコビアがもともと持っていた【地域のお客様に利益の何%かを還元する】という社風を受け継ぎました。 WACHOVIAでマイホームローンを組むと$25,000のGRANTS(補助金)が下りるというアドバイスを知人から受け、さっそくサービスの申請を出してみました。 この補助金は返済の必要の無いお金です。 $250,000をポ〜ンっていただけちゃうんです。 この申請は結局僕の美容師として18年間一貫して勤め上げている経歴が功を奏して、ローンの貸付が可能という判断が下りました。 しかも、昇格を目の前にして絶妙のタイミングでもありました。（その時点で給料が上がっていたら補助金の認定が下りなかったかも？） 2007年9月現在、カリフォルニアへ進出してまだ間もないWachoviaのこの Grants ネタはかなり耳寄りの情報ですよ！！！  Wachovia Tower |
 こちらの雇用関係は時給制がベースです。コミッションが絡んでくるまでは就業時間の長さだけがペイチェックに左右します。 就職してから3ヶ月で試験的にフロアーにも立つ事ができるようになり担当させていただいたお客様の評判も上々、モデルレッスンで沢山のレッスンを消化している姿勢を見せる事で与えられるスケジュールが週3日から始まって、4日→5日→やがて週6日へと変化していきました。 僕達家族は低所得者層から中流家庭へとステップアップしたわけですが この状態が一番マイホームの購入を考えづらい時期だと考えていました。 政府や自治体の低所得者に対しての援助策は沢山あっても中流家庭に関しては全く皆無と、勝手に決め付けていたからです。 しばらく諦めムードの僕達でしたが たまたま本屋で立ち読みしたHOME BUYER SHOULD ASK 100という本の中に First Time Home Buyer Programについての記述を見つけて早速購入！ カリフォルニアのマイホーム価格の上昇は所得平均と比較して、一般の方がそれに見合った頭金を貯金してマイホームを購入するという事が不可能というところまで来ていました。 マイホームの夢を絶たれた多くの人がカリフォルニアを去り、マイホーム価格の安い州へ引っ越していくという現象まで起きていました。 それで開発促進をしている地域の自治体がマイホームを購入してその地域に住み着く人をどんどん増やす事で、地域社会の活性化と言う事を狙った、このようなプログラムを、マイホーム販売に携わる不動産業者と手を組んで動かし始めたのです。 講習へ足を運び、マイホーム売買の詳細を学ぶ事を条件に借りれる金利の安いローン商品やプログラムの内容のステップアップなどが約束されます。 First Time Home Buyer Program のなかにはクレジットスコアーが650でも住宅購入ができる内容のものもあります。 僕達の所得層がこれらのプログラムの中で一番有利に働く事も学びました。 多額の助成金を無利子で貸し付けてくれて、家を販売する時まではその返済を一切必要としません。 マイホームを売った時、貸付を受けた金額と助成金の元本に対するパーセンテージ分の利益を自治体へ配当します。 地域によっては$150,000ものお金を無利子で貸付てくれるところもありました。 そのままその家で暮らし続ければ返済義務はいっさいありません。 いつかは家は売られる事になるので地方自治体にしてみれば長期の見解で必ず利益を生む投資という事になります。 2006年から破産に追い込まれるマイホームオーナー達が続出し始め、現在にいたっては一人ずつ一人ずつ、ほぼ順番にその息の根が止められていっています。 そんな状況の中で住宅市場は確実にBuyer's Marketになって僕達夫婦の中にマイホーム購入に向けての一筋の光が差し始めました。 南カリフォルニアのFirst Time Home Buyer Programの関連HPをリンクしておきましたのでクリックしてみてください。 |
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僕達が2005年夏にアメリカ生活をスタートしてから、サンディエゴの住宅市場で起こっている現象に違和感を感じるまでさほど時間を要さなかった。
山の手の一軒屋が＄600.000（約7200万円）台を越えようかという時に 頭金 （モーゲージペイメントの支払いが滞った時に訴訟や返済補填などの費用を予め確保しておく事を目的としたお金） という文字が頭の中で疑問として大きく膨れ上がっていった。 トラディショナルな不動産取引では サンディエゴの平均所得は＄4000その四倍が$160,000というのがシングルインカムで購入可能な平均的住宅価格、ダブルインカムで計算しても$320,000というのが一般的な相場になるはずでは？ しかし、実際の家の価格はその2倍になってもとどまるところを知らなかった。 ダウンペイメントが価格の20％だとして いったい皆1200万円もの頭金をどうやって工面しているのだろうか？ この疑問は日増しに大きくなり、やがてARMの存在をある知人の借金苦の話から知る事となります。 クレジットスコアが十分な数値まで来た時に、僕達は、彼らの二の舞になる事を避ける為に、トラディショナルな不動産取引を成立させる道を探り始めました。 その作業の中で一番最初にたどり着いたのはLOW INCOME HOUSINGです。 僕がまだ現在の美容室に働き初めた頃だったので、家族の年収＄30,000〜＄40,000という制限枠以内でした。 ターゲットにしていたイーストレイク地域のプログラムを調査している時に探し当てた物件はChula Visuta市が運営しているもので 頭金はゼロ！ Property Tax（固定資産税）も予めローンに含まれて、アパートの家賃とあまり変わらない月々の支払いでマイホームを手に入れる事が出来るというプログラムでした。 しかしながら、ローンは、住宅ローン部分80％と頭金を貸し付ける20％のPiggy Back Lorn二重構造になっていて、Piggy Backの部分がかなり利子が高いうえにココを最初に返済しきってからの住宅ローン返済がスタートする為、元本返済開始までの期間が遅れます。後に登場したPMI（頭金保険）と比較しても、Piggy Back部分が返済し終えるまでの期間元本が減らないという性質上その間の利子が乗算されます。 それでも当時$2,500以上もの住宅ローンを抱えてマイホーム購入があたりまえの状況で$2000以下の支払いでOK！というのは魅力的なプログラムでした。 しかし、僕達が一番懸念したのは次の項目でした。 チュラビスタLowincome Housing の契約内容 ･ 10年間は住宅の売却禁止 ･ 賃貸契約の禁止 ･ 価格上昇分の利益を市と返済％に応じて分ける たしかこのような内容であったと記憶しいます。 もともと市がこのプログラムを提供した時に（他の地域にも似たようなプログラムは存在します）補助を受ける側がチュラビスタに長年住みつき、税金を納め続ける事を考慮したうえでの補助プログラムですし、利益分配率をきちんと定めていた事から、市にとっても投資の一部のような内容でした。 10年以上その家に暮らすことを約束させられて、賃貸収入を得たりする目的として使えない内容には財テクとしての魅力をあまり感じなかったので、Lowincome Housing Programの活用は却下となりました。 いずれにしても、その家に10年以上暮らし続け、賃貸として活用することを目的としない場合低収入の家族でも住宅ローンを組めるという利点は大きい 就職後2ヶ月も経たないうちに給料のベースアップがあったので査定枠内を越えてしまいました。 |
 クレジットカードのCredit は“信じる”事を意味するラテン語のcredere が語源です。 1950sにAmerican ExpressやDinersがパイオニアとなって始まったクレジットカードも今や世界中に普及して、ここアメリカでは住宅を購入する際、住宅購買者の消費パターンや返済パターンの情報を得る格好の材料になっています。 そこで確立したシステムが、高額商品の購入の際やアパートの契約時などには必ずクレジットスコアを取引相手に提示するよう義務づけられる。 少し以前にアパートを探していたときの大家さんなんて、『僕は単純に数値で判断したりしない。一度でも延滞した事がある人は契約しないようにしている』といった徹底振り。 通常マイホーム購入に際して必要なスコアは750ポイント前後と言われていますが、実際は初めて住宅購入をする場合は650ポイント前後でもローンが組めるような方法もあります。（この辺はまた後日書く事にします） クレジット･スコアがアメリカ経済界での信用という事は渡米以前から解っていました。 もちろん35歳で移住を決意した時からマイホーム購入も念頭に置いていたので、2004年に奥さんがアメリカへ帰郷した際にマイカーを購入してローンを組む事にしました。 日本から送金する月々のマイカーローンの支払いのみが僕達のアメリカ経済界にアピールするラブコールでした。 ただ、クレジットスコアは【どれだけ高い商品を購入するか？】を見るのではなくて、あくまでも【消費習慣と返済癖】をアナライズする数値として存在します。 何セントのような小さなものでも一回の取引と換算され、その取引が延滞なしに迅速に期日までに『請求書を手にしたらすぐ返済する』という習慣をアピールする事が評価に繋がります。 日本に住んでいた僕達にとっては、マイカーローンを使ってのスコア操作という方法が一番手っ取り早かったわけですが、以前足を運んだ住宅購買セミナーでは【家を買いたいなら高級車は買うな！】と言われました。車のローンを組むぐらいならマイホームの頭金を少しでも貯金した方がいいし、マイカーローンはDept(借金）の項目になりローンの貸付に不利になります。住宅ローン査定が進んでいる最中はTV購入の際のチャージも親戚のクレジット･カードで支払ってもらうなど、細心の注意を払いました。 それよりももっとスコアアップを加速させるのは ２つ以上のクレジットカードを持って 小さな買い物を回数多く行い 返済期日を必ず守る ＊ただ、David Bachはこのクレジットカードの枚数についてできるだけ自分がコントロールできる許容範囲内にしておく事を勧めている。 1960年代からカリフォルニアのBank of America がrevolving credit cardを始めた。 これがVISAカードの前進です。 1977年になるとライバル会社Mster Charge Cardsが創立、後にMaster Cardと変名した。 限度額が決められた中では幾らでも借り入れができて、月々の支払いを一定額はらっていさえすれば全額を返済しなくても良いシステムのこのカードは現在世の中にかなり普及しました。 この仕組みの落とし穴をしっかり学ぶ事で現在サンディエゴでフォークロージャーがこれほど出ている理由を計り知る事ができます。 今回はどうやってクレジットスコアを上げるか？ という項目でお話をしているのでここで記載しておくべき事は 限度額いっぱいいっぱいに借り入れをしない！ リミットの30％で抑えておく！ この消費習慣の繰り返しもローンの査定段階で高感度があるようです。 とにもかくにも、マイホーム戦略はこのクレジットスコア無くしては始まりません！！ 詳しくは...... credit.comへ 次回はLowincome HousingとPiggy Back Loanのお話 |
 この本は僕がアメリカに移住して初めてまともに読んだ英語の本でした。 2年前に親子三人でアメリカへ移住してから、20年間日本で貯金をしたお金が日を追うごとに湯水のように無くなっていきました。 定職を持たない僕達夫婦は将来への不安を少なからずとも抱えながら慣れないアメリカ生活をスタートさせたのでした。 36歳という年齢で迎えた大きな変化が、老後の自分たちの事を考えると結して早い段階のスタートでは無い事も僕達夫婦は認識していました。 そんな理由もあって、某ファイナンシャルグループの会合に毎週木曜日の夜に顔を出すようにもなりました。 夫婦ともども忙しくなったので、木曜日の会合へは出席できなくなりましたが、その時学んだ事は僕達夫婦にとって、アメリカでの生活を組み立てる道しるべとなって現在の生活に役立っています。 その時彼らに教えてもらったのがこの本 David Bach の 【Start Late、 Finish Rich】 金持ち父さんと、貧乏父さんを書いたロバート･キヨサキはその著書の中で『マイホームは負債であって投資ではない！』と、言いました。現在山手の高級住宅地で起こっている事はまさにその証明がされる状況ではないでしょうか？ しかしながらデイヴィッド･バックが言うように、 借家住まいがリッチで終わる可能性よりも、ホームオーナーがリッチに生涯を終える可能性のほうが遥かに高いという事も一理あることは確かでしょう。 ただレガーノミックスがアメリカのみならず、バブルの崩壊を引き起こした時のような過ちを個人単位でも繰り返すわけには行かないのです。今僕達の周辺で起こっている住宅バブルの崩壊劇はまさに地獄絵巻です。医者とエリートビジネスマンの夫婦が子供も連れて一家心中なんて話も耳にします。 贅沢を極限に排除する重要性をDAVIDは執拗に説きます 僕達が住宅ローンに通ったのは結して収入が十分にあったからではありません。 生活に必要なコストをできるだけ抑えて、マネーコントロールをしっかり行う事で僅か2年の間につけた金融機関への信用と一度始めた事を継続する習慣【凡時徹底】がものを言いました。 これからいよいよ家探しを始めるのですが、この僕の人生のバイブルの中に書いてある、この言葉を皆様とシェアーしたいと思います。 Don't Borrow money to make you look rich! Borriw money to become rich! 自分をお金持ちに見せる為にお金を借りるな！ お金持ちになる為にお金を借りろ！ これを胸に命じながら将来の戦略として一番好都合の立地と、値段設定の物件を探す事を最優先とします。 贅沢はまだまだ！！！ この僕の人生のバイブルもまた、CHOCOLATE にオーディオCDを入れて持ち歩いては毎日聞いています。 |
 先日義理の妹夫婦のお友達連中が一同に集まって話題に上った内容は あの人もこの人も、そしてあの人もこの人も ARMの餌食でフォークロージャー続出！！！ 頭金を入れてマイホームを購入した人たちも既にMAXed out!←つまり、エクイティー（購入時から現在までマイホームの価値がった差額分）から融資を受けて、もう借りる枠がなくなっている状態。 皆で冗談のように、『次は何処に住もうか？』なんて話していたそうです。 新築のマイホームに住んで、あれ程幸せに見えた人達の生活の雲行きがどんどん怪しくなっていく。 僕がアメリカに移住してわずか2年の間の変化です。 この変化がまた、僕達家族のチャンスというのも因果なものです。 マイホーム市場は2008年にかけて実勢価格が落ちて行き、2009年に回復するという････････ さて、この間に僕達家族が体制を整える事ができるでしょうか？ |
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先日高級住宅地にある知人のお家の、お向かいさんの家で
一億円豪邸の豪華なたたずまいの周囲を囲むように白昼、数人の男が外で待ち構えていた。 シャッターが開いてその家の持ち主の奥様が車に乗リ込もうとすると その男らに車の鍵を差し出すように要求され、車は彼らに取り上げられてしまった。 聞くところによると、そのお家の住民はお金に困っていて、しばらくの間自動車やマイホームの返済を滞っていたらしい。 僕がアメリカへ移住したばかりの2年前 皆立派な家を構えて、とても幸せそうに見えた･･････ ところが 山手の住宅地へ行くとおびただしい数のフォークロージャー 今朝もニュースではフォークロージャー問題が悪化している事と、それに伴って助けを差し伸べるふりをして、お金を根こそぎとるような悪徳な会社も出てきているという話をしいた。 物件が有り余って、売ろうにも売れない。 実際に、なかなか売れないので諦めてレントに切り替える物件が増えた。 最近フラットスクリーンテレビの売れ行きが良いので、SHARPがメキシコで新たに工場を建設したそうです。 このタイミングでレントになった住宅を日本人駐在員の一家が借りるケースが増えてきているので、イーストレイクにある義理の妹夫婦が住んでいるストリートは日本人だらけになっているという噂。 ＄2000を超える家賃も会社が支払ってくれれば痛くも無いというところでしょ。 その傍ら、知人の中にもARMの餌食になった奴らがどんどん借金返済の窮地に至っている。 しかも現在、物件は値落ちして利益も生まないので、リファイナンス会社も取り合ってくれない。 現在フォークロージャーになっている人のほとんどは悪徳なローン商品ARMにはまってしまった人が多いようですが、ARMに引っかからなかった人たちと引っかかった人たち、いったいこの差はなんだったのでしょうか？ キーワードは 頭金 でした。 |
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たまにスポーツ選手やTV関係者なども来たりするけれど、やはりダウンタウンの顧客筋で最も多いのはレストラン経営者、弁護士、医者、金融関係、不動産屋等等
特に僕が抱えているお客様の中で現在乱立状態のダウンタウンの高層ビル群の中にあるコンドミニアムを売りさばく不動産屋さんが最近元気がうせて行っている。 以前は、 最近景気はどうですか？ の質問に対して 『なかなかいいよ〜バイヤーズマーケットになってるから今が買い時だね！』 なんて威勢の良い返事が返ってきていたのに 最近では 『いやーあまりにも乱立しすぎちゃって、なかなか買い手がつかないんだよ』 なんてありさま。 お客様の中にはコミッションが入らなくなってしまったのか、ダウンタウンのコンドーを売り払ってレントの安いPBに住み替えたリレイターもいます。 先日投資信託会社の社員の人がやって来て、最近株が調子が良いらしいですね〜ニューヨークの株価が最高値をマークしたらしいじゃないですが？ 家が売れない時は株価が上がるって本当ですか？ って聞いたら 『不動産に投資しても短期での利益が見込めないからね〜おかげで僕達は大忙しさ。』 でも、住宅ローンみたいに頭金２０％であとは借り入れなんて投資の仕方じゃだめだから結構元手がかかるんでしょう？ 『確かに不動産と違って投資額の５０％しか借り入れができませんね。』 そうそう、ダウンタウンに溢れかえっちゃってるコンドーという物件 それからタウンホームなんて名前のものもある。 どちらも一つの建物の中に一戸以上の住宅が設置してある物件の事を差す呼び名ですがその違いはあまり知られていません。 いったいその違いはなんなのでしょう？ |